房地产项目前期手续十分繁杂ღ★★，涉及规划局ღ★★、建委ღ★★、发改委ღ★★、国土局ღ★★、人防办ღ★★、消防局ღ★★、园林局ღ★★、交通委ღ★★、环保局等众多部门ღ★★；

　　第8步ღ★★：委托招投标代理公司完成设计招投标ღ★★，发出中标通知书ღ★★，取得规划局的“设计招投标备案回执”ღ★★。

　　第12步ღ★★：取得规划局的“钉桩通知单”ღ★★，委托测绘院钉桩ღ★★，取得“钉桩成果通知书”ღ★★。点这免费下载施工技术资料

　　工程规划许可证是规划审批的最后一道手续ღ★★，拿到后即可到国土局办理土地证ღ★★，到建委办理开工证ღ★★，此证意义重大ღ★★，为通常所说所的五证之首（五证为ღ★★：工程规划许可证ღ★★，土地证ღ★★，开工证ღ★★，销售证ღ★★，房产证）ღ★★，前期审批不出差错ღ★★，至此已无太大悬念ღ★★，如果办不下来ღ★★，多半是之前某道手续有问题ღ★★，出了后遗症ღ★★，或是政策突变ღ★★，暂停审批ღ★★。

　　审查设计方案以前为规划审批一项内容ღ★★，后精简审批环节时取消ღ★★，取消后引起诸多问题ღ★★，后又恢复ღ★★，目前不属行政许可事项ღ★★，建设单位“自愿”请规划局提供技术指导韩国今天凌晨发生军事政变ღ★★。

　　审查内容和标准主要是看方案是否在遵照规划意见书的要求进行设计ღ★★，同时是否又符合各项建筑设计规范ღ★★，间距ღ★★、遮挡ღ★★、退线ღ★★、日照ღ★★、出入口ღ★★、面积ღ★★、高度ღ★★、容积率ღ★★、覆盖率ღ★★、绿化率ღ★★、代征地ღ★★、道路交通ღ★★、消防是否符合要求ღ★★。

　　规划意见书是以前“规划要点”和“规划条件”两步审批的二合一ღ★★，分“规划意见书（条件）”和“规划意见书（选址）”二种ღ★★，其中内容是对拟建建筑性质ღ★★、位置ღ★★、体量高度ღ★★、面积大小等所有指标的约定和认可ღ★★，自有用地项目下发“规划意见书（条件）”ღ★★，新征用地项目下发“规划意见书（选址）”ღ★★。

　　规划意见书为一个项目能否建设的决定性文件ღ★★，有了它以后所有环节的审批理论上不会再有大的问题ღ★★，审批标准有二个ღ★★：一是看建设要求是否与控规一致ღ★★，二是看所建项目是否为政策允许ღ★★。第一条简单ღ★★，第二条有点复杂ღ★★，哪些项目让建ღ★★，哪些项目不让建ღ★★，不同单位不同的建设内容审批尺度标准不太一样ღ★★，有总的原则ღ★★，又需要一事一议ღ★★。

　　城区每一寸土地的用地性质均已确定ღ★★，而且每一块地的高度ღ★★、容积率ღ★★、绿化率ღ★★、密度ღ★★、规划路网位置等各项主要指标也已确定ღ★★，远郊区县乡镇范围也基本如此ღ★★，如果建设单位的拟建物性质与控规中的土地性质不符ღ★★，则建设申请100%不会得到批准ღ★★，两种解决办法ღ★★，或改变建设内容ღ★★，或申请改变土地性质ღ★★。

　　“土地性质”有几层含义ღ★★：一是指是国有土地还是集体土地ღ★★，二是指该幅土地允许做什么用ღ★★、建什么项目ღ★★，此处土地变性指的是第二条ღ★★。

　　目前规划局对项目进行规划审批的依据是控规ღ★★，若建设要求与控规不符ღ★★，则规划审批无法进行ღ★★，解决办法之一是建设单位按控规要求进行建设ღ★★，办法之二是向政府申请对现行的地块控规进行调整ღ★★。

　　政府为维护城市规划的严肃性和稳定性ღ★★，不同意调的时候要多于同意调的时候ღ★★，且尺度把握无量化标准ღ★★，但总的原则是ღ★★：

　　控规调整无法定办理时间ღ★★，耗时费力ღ★★，程序复杂ღ★★，涉及部门人员众多ღ★★，最后需报市政府批准ღ★★，申请单位要提前有心理准备ღ★★。

　　在报行政机关审批之前ღ★★，房地产开发公司应办理好土地出让手续ღ★★，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图ღ★★，并落实足够的开发资金ღ★★。

　　3ღ★★、公安消防支队ღ★★、公安交警支队ღ★★、教育局ღ★★、水利局ღ★★、城管局ღ★★、环保局ღ★★、园林局ღ★★、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查ღ★★。

　　9ღ★★、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》ღ★★，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》ღ★★。

　　4ღ★★、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件ღ★★，在建设单位缴纳有关规费后ღ★★，核发《建设工程规划许可证》（副本）ღ★★。

　　2ღ★★、建设方对工程进行发包ღ★★，确定施工队伍ღ★★。招标类工程通过招标确定施工队伍ღ★★，非招标类工程直接发包ღ★★。

　　由房地产管理部门办理预售登记ღ★★，核发《商品房预售许可证》ღ★★。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料ღ★★：

　　（3）按提供预售的商品房计算ღ★★，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上ღ★★，并已经确定施工进度和竣工交付日期ღ★★。

　　4韩国今天凌晨发生军事政变ღ★★、商品房预售方案ღ★★。预售方案应当说明商品房的位置ღ★★、装修标准ღ★★、竣工交付日期ღ★★、预售总面积ღ★★、交付使用后的物业管理等内容ღ★★，并应当附商品房预售总平面图ღ★★、分层平面图ღ★★。

　　3ღ★★、规划部门ღ★★、市政部门ღ★★、水利局ღ★★、环保局ღ★★、文化局ღ★★、卫生局ღ★★、公安消防支队ღ★★、园林局以及其他需要参加验收的部门ღ★★，按照法律ღ★★、法规ღ★★、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收ღ★★。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）ღ★★。点这免费下载施工技术资料

　　4ღ★★、建委综合各部门验收ღ★★、审查意见ღ★★，对符合审核标准和要求的ღ★★，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明ღ★★；不符合标准或要求的ღ★★，作退件处理并要求限期整改ღ★★。

　　以上几个阶段ღ★★，需增加或减少的相关事项及时限ღ★★，各地根据实际情况ღ★★，会有不同的差异ღ★★。各个程序的办理时间ღ★★，绝大部分都少于15天ღ★★，一般在7天内ღ★★。所需要的费用ღ★★，由于相当部分属于地方收费ღ★★，所以就不再明细列表ღ★★，更何况相对于房地产开发所获得的利润ღ★★，行政审批费用可以忽略不计ღ★★。

　　——无论你在各自的领域内是多么的优秀ღ★★。你可能是电子行业的巨子ღ★★，是网络经济的领头人ღ★★，引领了化工行业的风暴ღ★★，只要你试图进入地产行业ღ★★，你就要遵循这个行业的行规ღ★★。任何试图改变现行房地产管理规则ღ★★；挑战它的孪生“潜规则”的人ღ★★，都会受到血一样的教训ღ★★。在这个行业里面ღ★★，要懂“规矩”ღ★★。

　　土地证和建设用地规划许可证这两个证ღ★★，加上规划要点批复ღ★★，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序ღ★★，非常的有学问ღ★★。有经验的同行ღ★★，看到这几样东西的发出时间ღ★★，基本上就可以判断出地块背后的故事ღ★★。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争ღ★★。（目前我国法律也没有很好的规范这个问题ღ★★。）

　　土地证由国土部门颁发ღ★★，是土地权属证明ღ★★，载明了土地用途及使用期限（只是载明）ღ★★；建设用地规划许可证由项目所在地区规划部门颁发ღ★★，是核定土地用途及用地界线的法律依据ღ★★；规划要点批复由规划部门颁发ღ★★，是确定土地使用强度指标的法律依据ღ★★，如容积率ღ★★、建筑密度ღ★★、停车位配置等要求ღ★★；这些指标都要在这个批复里体现出来ღ★★，包括现在的强制性小户型比例限制要求ღ★★，也会在这个文件里体现出来ღ★★。

　　一般来说ღ★★，一块地ღ★★，必须要由规划部门核定规划要点ღ★★，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后ღ★★，才能领取土地使用权证ღ★★。这是必须的程序ღ★★。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度ღ★★，才能计算出土地出让金ღ★★，才能在土地证上载明土地用途及年限ღ★★。（擅自变更土地性质在我国是严重的违法行为ღ★★。）

　　但在现实中ღ★★，很多地方的国土部门在出让土地的时候ღ★★，根本不考虑规划ღ★★，直接就整块出让了ღ★★。然后给人家办出商住用地土地使用权证ღ★★。这种让人无法理解的土地出让模式曾一度非常盛行ღ★★。然后受让了土地的开发商ღ★★，再去规划部门软磨硬泡ღ★★，无论是修改规划也好ღ★★，还是根本没有规划都好ღ★★，反正ღ★★，我的土地出让金是已经交了ღ★★，剩下的事情你规划部门得给我搞定ღ★★。

　　我国正式搞土地出让制度是从1990年开始的ღ★★，而以公开交易的形式搞土地出让ღ★★，甚至都只是从1997年才正式开始ღ★★。北京第一块公开交易的土地ღ★★，是到2000年之后才上市的ღ★★。因为我国在这个问题上缺乏经验ღ★★，在国际上也没有什么可供借鉴的模式ღ★★。因为我国的房地产管理体系是全世界独有的ღ★★。专家及学者们同样也想不出更好的土地交易模式ღ★★。“城市规划”这个概念一直到现在都还没深入人心兴发老虎pt亚洲第一平台ღ★★，更何况当时——不过无论如何ღ★★，这种土地交易模式现在已经只是历史了ღ★★。

　　《中华人民共和国新城乡规划法》第三十八条ღ★★：“——在城市ღ★★、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的ღ★★，在国有土地使用权出让前ღ★★，城市ღ★★、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划ღ★★，提出出让地块的位置ღ★★、使用性质ღ★★、开发强度等规划条件ღ★★，作为国有土地使用权出让合同的组成部分ღ★★。未确定规划条件的地块ღ★★，不得出让国有土地使用权ღ★★。”

　　以出让方式取得国有土地使用权的建设项目ღ★★，在签订国有土地使用权出让合同后ღ★★，建设单位应当持建设项目的批准ღ★★、核准ღ★★、备案文件和国有土地使用权出让合同ღ★★，向城市ღ★★、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证ღ★★。

　　城市ღ★★、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中ღ★★，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件ღ★★。

　　这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西ღ★★。非常的社会主义特色ღ★★。不过这里也有些东西很有趣兴发老虎pt亚洲第一平台ღ★★，与法律的关系也比较大ღ★★，比如设立项目公司ღ★★。这里要注意一下ღ★★，母公司拍到的土地ღ★★，转到其全资设立的项目公司名下ღ★★，按我国法律ღ★★，不属于交易ღ★★。我再次强调一下ღ★★：母公司与其全资子公司之间的土地流转ღ★★，不属于交易ღ★★。因此ღ★★，房地产公司可以任意设置项目子公司ღ★★，在房子卖完后再把它在实体上消灭ღ★★，只留下一个壳ღ★★。这种操作模式没什么法律风险可言ღ★★，非常的经济实用ღ★★，（因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都进行这样的项目运作ღ★★。）

　　再说立项ღ★★，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物ღ★★；立项主要考察的是项目的投资额及可行性ღ★★。在目前的市场里ღ★★，可行性这个东西ღ★★，政府是从政策上的角度来管理的ღ★★。因现在各地由于市场经济的深度不同ღ★★，所以在这个事情的管理上各地政策也不尽相同ღ★★。有些地方基本上不太管ღ★★，有些地方就管得非常严ღ★★。立项与其他程序的（先后）关系并没有一个国家级的作业流程ღ★★。譬如最近国家的政策ღ★★，要求先把环境评估搞了ღ★★，再回头来立项ღ★★。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑ღ★★。但在很多地方ღ★★，环评的一项主要前提材料就是立项批文ღ★★。立不了项根本做不了环评ღ★★。在地方利益的驱动下ღ★★；建设项目都在纷纷的上马中ღ★★，你自己如果操办这些事情ღ★★，基本上都是直接去这些部门ღ★★，譬如去计划部门ღ★★，就让他们给你推荐可行性研究报告的编制公司ღ★★，去环保局ღ★★，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司ღ★★，然后让这些公司负责把这些手续办出来ღ★★。只要你把编制费用稍微给多点基本上就算OK了ღ★★。

　　房地产开发资质需要技术含量ღ★★，关键是专业技术人员组织和搭建ღ★★。现在这些专业技术人员资料都联网了ღ★★，想糊弄建设部门基本上做不到ღ★★，建设部门也不敢在这个事情上乱来ღ★★，因为任何人都可以上网查到ღ★★。

　　这个阶段各地的叫法不一样ღ★★，比较多的叫“修建性详细规划审查”ღ★★。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸ღ★★，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的ღ★★，每栋单体建筑有多高ღ★★，有多大ღ★★，各栋单体建筑之间怎么间隔ღ★★，间距是多少ღ★★，日照够不够ღ★★，总容积率是多大ღ★★，有没有超过规定的容积率ღ★★，建筑密度是多少ღ★★，进出小区的道路怎么安排ღ★★，是不是符合消防规范ღ★★，等等ღ★★，很严格ღ★★，也很专业ღ★★。

　　在这里我要举例说明一下ღ★★，比如建筑密度ღ★★，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数ღ★★。譬如这个小区是1万平方米ღ★★，有3000平方米的地面上有建筑物ღ★★，那么建筑密度就是30%ღ★★。这3000平方米的建筑占地里面ღ★★，有2000平方米是一个大型的架空平台ღ★★，架空层下是停车位ღ★★，上面是空中绿化广场ღ★★。现在ღ★★，争议就来了ღ★★，我这个2000平方米ღ★★，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度ღ★★，无非就是为了保证绿化嘛ღ★★，保障居民的休闲空间嘛ღ★★。现在我虽然好象是在地面上建了东西ღ★★，但是我这个东西顶上都是绿化啊ღ★★，我的绿化没有减少啊ღ★★，我的休闲空间没有减少啊ღ★★，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面ღ★★。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题ღ★★，反正技术规范没有限死ღ★★，有无穷的空间可以进行控制规划上的“偷奸取巧”ღ★★。

　　再举个例子ღ★★：容积率ღ★★，总建筑面积除以净用地面积ღ★★。也是看起来很简单ღ★★。但是放到实践中一看ღ★★，什么是净用地面积？从哪里起算？是纯粹的土地使用权证载的面积呢ღ★★，还是比这个面积大那么一点ღ★★，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚ღ★★，怎么算都行ღ★★。把净用地面积一加大ღ★★，总建筑面积自然就水涨船高ღ★★。这也是可以钻营的地方ღ★★。

　　其他的地方ღ★★：譬如消防通道的设置ღ★★，高层建筑四周必须设立环形消防车道ღ★★。但是这么一搞ღ★★，小区的绿化基本上就毁掉了ღ★★。怎么办？设置那种隐形消防车道ღ★★，上面种草保持绿化ღ★★，就指着图纸说这就是一条消防道路ღ★★。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求的ღ★★，只要这种草地能承载得起消防车并在（设计）说明中加以强调ღ★★，一般情况下还是可行的ღ★★。

　　审核总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的过程ღ★★，这个过程一般都要2到3个月ღ★★，往往都要和规划部门反复修改扯皮ღ★★，来回磨ღ★★，磨到双方都没了脾气ღ★★，才能通得过ღ★★。几乎没有见过能顺顺当当一次就能通过总平面审查的ღ★★。（我也没见过零缺陷的总平面设计）只要有心ღ★★，无论什么设计院的总平面ღ★★，那只要一挑起来ღ★★，问题都是一筐筐的ღ★★。不是消防间距不够ღ★★，就是在不能开窗的地方开了窗ღ★★，要么就是车道转弯半径太小ღ★★，等等ღ★★；房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案？我在这里可以明确告诉你ღ★★，在漫长的施工兴发老虎pt亚洲第一平台ღ★★、报建ღ★★、融资ღ★★、销售过程中ღ★★，有无数次的台底交易和私下勾结ღ★★。再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙ღ★★。这整个房地产开发流程ღ★★，已经结成了铁幕ღ★★，它具有强大的生命力ღ★★，足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外ღ★★。你试图规范做事ღ★★，诚实做人ღ★★，你连总平面审查都得审1年ღ★★，审消防又审一年ღ★★，审施工图再审一年ღ★★。

　　有一个年轻的民营企业家想搞房地产ღ★★，从04年开始领取了规划要点ღ★★，审总平面ღ★★，审1年没审出来ღ★★，规划要点到期了重新回去领ღ★★，再审总平面ღ★★，审一年又没审出来ღ★★，再回去领规划要点ღ★★，但是总规刚好改了ღ★★，给他把土地功能改成教育用地ღ★★。最后一无所获ღ★★。连告都不知道要去告谁ღ★★。我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前ღ★★，受着训斥ღ★★：“你这个总平面图ღ★★，地下室边界线和地上建筑的边界线ღ★★，要用两种颜色表述嘛ღ★★，不然我怎么能看得明白？退回去给你重新改过再来”ღ★★！

　　管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一ღ★★，因为要求实在是非常的专业ღ★★。事实上ღ★★，无论什么房地产公司ღ★★，在这个问题上栽跟头的的几率是一样的ღ★★，举不胜举ღ★★。

　　管线综合包括三大项ღ★★：小区给排水管线ღ★★、强电线路ღ★★、弱电线路ღ★★，这三项综合起来考虑ღ★★，根据各项设计规范科学统筹安排ღ★★，放到同一张图纸上ღ★★。给排水不用多解释了ღ★★，就是怎么引自来水进小区ღ★★，然后怎么把生活污水和雨水排出小区ღ★★；强电就是生活用电ღ★★，线路从哪里进ღ★★，怎么上楼ღ★★，怎么进门ღ★★；弱电的内容就多了ღ★★，有线电视线ღ★★、各类通讯线路ღ★★、网线ღ★★、内部监控线路ღ★★，等等ღ★★。上面这三样大内容依规范ღ★★，统统得在地下走ღ★★，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户ღ★★。

　　你就这么走进一个小区ღ★★，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间ღ★★。只要发现有这个ღ★★，基本上这个小区你就不用考虑是否买了ღ★★。

　　功能井盖是不是基本沿着小区道路排布兴发老虎pt亚洲第一平台ღ★★，不是搞到到处都是ღ★★。如果什么井盖搞得满地都是ღ★★，简直看不出走向来的ღ★★，基本上这个小区你也可以考虑放弃了ღ★★。

　　首先ღ★★，就是给排水会整天出问题ღ★★。一下雨小区就变池塘的事情ღ★★，实在是见得太多了ღ★★；不是这里的线路坏就是那里坏ღ★★，整天修ღ★★。这都是管线综合没搞好的标志ღ★★。这样的小区ღ★★，能住吗？

　　管线综合既然如此重要ღ★★，那么对于我们来说ღ★★，当初设计的时候好好的考虑ღ★★，综合考量研究ღ★★，不就行了吗？事实上不行ღ★★。为什么？因为所有的线ღ★★，都得从外面引进来ღ★★，跟外面均有个接口ღ★★。但是接口在哪里呢？我现在告诉你ღ★★，无论开发商们在事先做多少准备工作ღ★★，做多少调查工作ღ★★，都无法保证预留的接口不发生变化ღ★★。最常见的是市政排污管线突然就重新施工ღ★★，换地方了ღ★★，哪怕它不换地方ღ★★，就是水平抬高个几公分ღ★★，这个小区的排水因为倾斜度不够ღ★★，那也完蛋了ღ★★。这种事情很常见了ღ★★。大家肯定经常看到市政管线施工ღ★★，把路挖开ღ★★，今天搞搞这里ღ★★，明天搞搞哪里ღ★★。这种情况那是想赔钱都搞不定的ღ★★。然后ღ★★，高压电线的接入口ღ★★，一开始说得好好的ღ★★，从某某变电站接ღ★★，等到施工完毕ღ★★，要正式接的时候ღ★★，突然发现那个变电站已经搬走了ღ★★，又或者它的容量已经超了ღ★★，不能再让你接ღ★★，你得从其他地方接ღ★★，这个时候只能花冤枉钱ღ★★，乱引ღ★★。引到多少电算多少电——

　　再说到这个排水许可证ღ★★。这个东西是市政部门发的ღ★★，专门针对小区的排水ღ★★。现在的规范要求雨污分流ღ★★。就是雨水和生活污水要分两条管排ღ★★。这个东西管的是管径和流量ღ★★，以及连接市政管线的位置ღ★★。然后这个东西反过来又影响管线综合设计ღ★★。

　　还有人防ღ★★、消防ღ★★、别看部门小ღ★★，权利大的很ღ★★，不给你证,什么你也别想干,人防有异地建设费ღ★★；当然没有哪个开发商会傻到按照规定去交费用ღ★★，多少都有减免,具体减多少就看你公关能力了.

　　消防就更不用说了,方案报批和竣工验收都是关口ღ★★，关系再好也要来回验收两三回ღ★★，基本上没有谁能一次性通过的,不表示一下你都不好意思和他们说验收的事情ღ★★。

　　供电ღ★★、供水ღ★★、燃气ღ★★；虽然权力不大ღ★★，可能耐不小ღ★★；所有的拢断部门均是如此ღ★★。这些部门说不给通电ღ★★、不给你通水你一点办法也没有——你自己去发挥想象力吧.

　　规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的ღ★★，但是总体来说ღ★★，相对于总平面规划ღ★★，就比较容易通过一点ღ★★。

　　单体设计是什么呢？就是在总平面规划的基础上ღ★★，落实单体建筑的设计方案ღ★★。单体方案主要是ღ★★：落实各空间的大小尺寸ღ★★。这个阶段有些东西也很麻烦ღ★★，最烦的是车位ღ★★。目前来说ღ★★，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的ღ★★，要求一般是每户住宅配一个车位ღ★★，商业一般是100平方米配一个车位ღ★★。大体的配置要求基本上都是这样ღ★★，各城市大同小异ღ★★。车位不够ღ★★，基本上都别想通过单体审查ღ★★。

　　当然ღ★★，总平面审查期间一般来说ღ★★，也会审车位ღ★★，不过那个阶段主要是经验值ღ★★，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值ღ★★，来评估地下室面积够不够ღ★★，一般来说规划部门不会很在意车位够不够ღ★★，不会认真的在图纸上数ღ★★。但是单体阶段就不一样了ღ★★，就开始数了ღ★★。这个时候什么毛招都会用上ღ★★。比如所谓的子母车位啦ღ★★，根本停不进去车的转角位也放个车位啦ღ★★，等等等等ღ★★，不一而足ღ★★。但是有些时候ღ★★，无论怎么摆都摆不够ღ★★，那也有办法ღ★★，就是宣称我这里要做立体机械停车位ღ★★。不过无数开发商都只是停留在口头上ღ★★，只要通过单体审查了ღ★★，这个机械停车装置那是绝对不会安装的ღ★★。

　　审完单体设计ღ★★，设计公司再细化一下出建筑施工图ღ★★，就可以申领建设工程规划许可证ღ★★。这个过程没什么技术含量ღ★★。不值得多说ღ★★。我就一笔带过了ღ★★。

　　不过这个建设工程规划许可证ღ★★，在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置ღ★★，反复的强调ღ★★。应引起你的注意ღ★★。点这免费下载施工技术资料

　　小区的消防和人防设计要求是必须达标的ღ★★。但我看来没有哪个小区的消防和人防设备能够达标ღ★★。 我就这么直接一点ღ★★：消防报建ღ★★，要说难ღ★★，是所有专业报建中最艰难的ღ★★，但是如果说简单ღ★★，也可以很简单ღ★★；你个人去品其中滋味ღ★★。

　　人防工程是非常神经的一样中国特色的东西ღ★★，人防部门属于政府部门ღ★★，不是军队编制韩国今天凌晨发生军事政变ღ★★。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位ღ★★，但是这部分要被划出来ღ★★，不能发产权证ღ★★。这部分停车位只有使用权ღ★★。关于人防停车位的使用权问题ღ★★，现在的争议非常大ღ★★。社会上各种声音都有ღ★★，尤其是自以为看通了物权法的业主也许没有注意到ღ★★；所有的人防用途的东西ღ★★，产权都是国家所有ღ★★。国家为了鼓励大家搞人防工程ღ★★，就允许你暂时用着ღ★★。但是这个产权ღ★★，无论如何ღ★★，都不可能归属于全体业主ღ★★。

　　在领取建设工程规划许可证之后ღ★★，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化ღ★★，完成结构施工图ღ★★、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等ღ★★，完成节能设计ღ★★，做一个节能计算书ღ★★，就可以开始这两项审查了ღ★★。

　　节能审查ღ★★：是怎么审都行的事情ღ★★。我国现在越来越强调可持续发展ღ★★，建筑节能摆上的位置也越来越高ღ★★。当然也存在着南北方差异的问题ღ★★：北方一般在节能审查上都比较能达标ღ★★，老百姓在观念上也比较能接受这个ღ★★，因为北方有一个取暖的问题ღ★★，节能不能达标的房子ღ★★，在冬天那可是要白白的花出取暖费的ღ★★。

　　说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的90--70政策说两句ღ★★。建设部在政策制定上ღ★★，必定带有强烈的北方特征ღ★★。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后ღ★★，的确不习惯居住大面积ღ★★。开间超过6米的客厅ღ★★，在取暖上就肯定不达标了ღ★★。同时ღ★★，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时ღ★★，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型ღ★★。这是与北方人的使用习惯及气候一致的ღ★★：空气干燥ღ★★，而且洗手间的使用频率较低ღ★★，一般人都不习惯每天洗澡ღ★★。

　　但在南方ღ★★，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户ღ★★，90平方米要设计出三居室ღ★★，就几乎是不可能完成的任务ღ★★。这个稍微在图上画一下就知道了ღ★★。房子朝外的位置就那么几个面ღ★★，几个房间一占ღ★★，厕所就不知道摆在哪里了ღ★★。

　　现在有些公司为了规避这个90--70ღ★★，还想了些花招兴发老虎pt亚洲第一平台ღ★★，比如设计两套房子ღ★★，再打通它一起卖ღ★★。在某些不良媒体的宣传口径上ღ★★，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事ღ★★。我个人无言以对ღ★★。

　　施工图审查现在都已经在表面上市场化了ღ★★，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查ღ★★。施工图审查单位还必须对审查结果负责ღ★★。但是ღ★★，基于我国的审查技术非常的落后ღ★★；因此这个审查实在是见仁见智ღ★★；施工图审查是收费项目ღ★★，非常贵ღ★★，所以一直都是名义上的市场化ღ★★，事实上的垄断化ღ★★。施工图审查时除了给审查费ღ★★，专家红包那也是不能少的ღ★★。

　　余泥和噪音ღ★★，这两个东西专门拿在这里讲ღ★★，是因为这两样东西是最扰民的ღ★★。在很多城市ღ★★，几乎没怎么管这两样东西ღ★★：余泥和噪音ღ★★。但现在ღ★★，越来越多的城市ღ★★，开始加强了对这两样东西的管理ღ★★。

　　余泥排放现在都快成了各大公路管理部门ღ★★，包括公路ღ★★、交通ღ★★、警察ღ★★，的主要生财道路了ღ★★。运输施工余泥的车辆ღ★★，只能在规定时间ღ★★，规定道路上行驶ღ★★。但在很多时候ღ★★，根本不可能这么规范ღ★★。尤其是工程赶进度的时候ღ★★，那是日夜得都运泥ღ★★；余泥在运输过程中ღ★★，很容易污染路面ღ★★；也要做好被巨额罚款的准备ღ★★。

　　噪音排放许可ღ★★：是指只能在规定时间ღ★★，用规范的ღ★★，噪音较轻的方式施工ღ★★。这个是环境保护部门管着的ღ★★。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了ღ★★。用锤击桩肯定是最经济的ღ★★。只要没人管ღ★★，开发商绝对用锤击桩ღ★★。因此我个人无论如何ღ★★，都支持在这方面加强管理ღ★★。此外ღ★★，对那些夜间连续施工的ღ★★，更要予以管制ღ★★。现在在一些城市ღ★★，这个夜间连续施工的管理ღ★★，就管得非常好ღ★★，比如北京ღ★★、广州ღ★★、深圳ღ★★。那是真管得不错ღ★★。无论怎么找关系都难批得下来ღ★★。但是绝大多数的城市ღ★★，那处于几乎没有管理的地步ღ★★。

　　质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构ღ★★。拿施工许可证之前ღ★★，必须得去两个站办审批手续ღ★★。这两个站的分工有时却分不清楚ღ★★。在我看来ღ★★，质量问题都是安全问题ღ★★。我就不明白为什么要搞两个站ღ★★，分着管ღ★★。譬如我打桩没按规定程序打ღ★★，导致桩荷载不达标ღ★★，这个到底是安全问题还是质量问题？说不清楚ღ★★。总之两个机构都得好好的哄着ღ★★。当然在若干细节上这两部门还是有所区别ღ★★。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大ღ★★，譬如工人不戴安全头盔啦ღ★★，物料堆放不按规定乱堆啦…..等等;罚你个万八的只是一张单子的事.

　　在现实的操作中ღ★★，但凡涉及到检测的ღ★★，就由质监办ღ★★；不需要检测ღ★★，一般用肉眼就能发现毛病的ღ★★，就属于安监的职责ღ★★。由于质监搞检测ღ★★，比如桩荷载检测ღ★★、水泥检测ღ★★，这些东西ღ★★，都是收费项目ღ★★，所以质监在管理上就没那么的严ღ★★，为什么呢ღ★★，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己ღ★★。收人钱手软ღ★★，云云ღ★★。安监基本不收费ღ★★，但是他们也能想出非常多的收费服务出来ღ★★，譬如安全生产培训ღ★★，工人佩带平安智能卡上班ღ★★，等等ღ★★，总之各有各的门路啦ღ★★。

　　现在在有些城市ღ★★，质量检测的功能已经开始市场化了ღ★★，有资质的检测单位都能做检测了ღ★★。我见过最好的城市是广州ღ★★。做个桩检测的费用ღ★★，只是周边城市的3分之1（注ღ★★： 打完桩必须做检测ღ★★。检测合格了ღ★★，才能做承台ღ★★，继续往上建ღ★★。）

　　首先ღ★★，我必须说明ღ★★，按照我国现行招投标法ღ★★，私营房地产公司（无国有经济成分）ღ★★，其房地产项目不需要做建筑施工招投标ღ★★，他们可以直接发包ღ★★。但在某些大城市ღ★★，譬如北京和广州ღ★★，无论什么企业施工ღ★★，都必须做招投标ღ★★。在大多数城市ღ★★，私营企业只要能提供私营企业证明ღ★★，既可免除施工招投标手续ღ★★。啥是私营企业证明呢？去工商局买一张股东结构书就行了ღ★★。在必须要做施工ღ★★、监理招投标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致ღ★★，我不多说了ღ★★。点这免费下载施工技术资料

　　施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总ღ★★。缺一不可ღ★★，但在实际操作中ღ★★；从来没有那一家房开企业能办齐上面所有手续后ღ★★，再申领施工许可证的ღ★★。要这样的话ღ★★，没一年的时间办不出不来ღ★★。

　　在改革开发之初ღ★★，外资企业刚进中国的时候ღ★★，有个著名的段子ღ★★，说是有个企业要搞一个项目ღ★★，前后盖了200多个章ღ★★，事还没办成ღ★★。最后撤资了ღ★★，不干了ღ★★。上级政府震怒ღ★★，云云ღ★★。现在改革开发这么多年了ღ★★，我们也没好到哪里去ღ★★；为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则ღ★★。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡ღ★★，达成了某项交易ღ★★。在这种情况下ღ★★，改革办事流程ღ★★，简化办事程序ღ★★，反而会阻碍办事效率ღ★★。大家都已经把潜规则当成了规则ღ★★。这些规则维系着房地产这个产业ღ★★。在每一个程序中ღ★★，在每一个环节中ღ★★，都存在利益分配ღ★★，都存在制衡ღ★★。这个系统在经过十多年的运做之后ღ★★，它本身已经具有了生命力ღ★★，绝对是牵一发而动全身ღ★★。因此ღ★★，我们经常可以看到ღ★★，除了一些管理相对规范和严格的大城市ღ★★，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作ღ★★，譬如土方工程ღ★★，一般都是先动的ღ★★。这就是一种双方博弈之后达到的平衡ღ★★。哪怕是在这些管理相对规范的大城市ღ★★，也有空子可以钻ღ★★，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证ღ★★，然后再发地下室部分的施工许可证ღ★★，再发地上部分ღ★★。这么把一个项目分割成很多部分发证ღ★★。为什么？因为这是双方一起适应ღ★★，互相妥协的结果ღ★★。政府要是把企业都给玩死了ღ★★，他们也就没得玩了ღ★★。呵呵ღ★★。ღ★★。ღ★★。ღ★★。ღ★★。

　　在讲预售和验收这些东西之前ღ★★，我想先讲讲现在的房地产调控政策ღ★★。理解了这个ღ★★，才能对销售方面的各项政策有一个清晰的了解ღ★★。

　　这方面的政策非常的立杆见影ღ★★。最近这3年以来ღ★★，中央对地方的用地管制ღ★★，一年比一年紧ღ★★，采取的措施一年比一年严格ღ★★。当然ღ★★，这里我们必须有个概念ღ★★，用地量最大的产业ღ★★，不是房地产ღ★★，而是工业ღ★★。尤其是各类招商引资的工业园区ღ★★。目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区的总面积ღ★★。这是一个很疯狂的概念ღ★★。当然ღ★★，在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势下ღ★★，房地产用地不可避免的受到了株连ღ★★。房地产用地供给量逐年减少已是不争的事实了ღ★★。现在是哪个地产公司手上有地就能够存活下去ღ★★；在另一个方面来说ღ★★，房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地ღ★★，其完全是寄希望于中国经济的健康稳定发展中城市逐步扩张ღ★★，期待着富裕群体人数总量不断增长ღ★★。

　　提高首付比例ღ★★，紧缩银根ღ★★，提高银行准备金率ღ★★，控制按揭贷款ღ★★，都是这种考虑ღ★★。就是让老百姓没钱买房子ღ★★。但是ღ★★，这种政策不是释放和满足需求ღ★★，它并没有解决任何问题ღ★★，不过是将需求延后ღ★★。我不明白为什么老百姓对这种“引鸩止渴”政策鼓掌叫好？望有一种很神奇的解释ღ★★，这种政策的好处是ღ★★：老百姓买不起房子了ღ★★，开发商脆弱的资金链就会断掉ღ★★，房价就会自动降价了？

　　——说这种话的人第一是不懂ღ★★；第二是白痴ღ★★；可能吗？土地是不可再生的资源ღ★★，而每个人都需要住房且不论大小ღ★★；国人的心态是ღ★★：“别人有不如自己有ღ★★。”我个人认为ღ★★：这种链式反应真的如果应验或加剧ღ★★；我保证ღ★★：“银行肯定会比开发商死的更快ღ★★、更难看”

　　政策性限制房地产产品类型ღ★★，这个很明确ღ★★，就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上ღ★★。这个90--70的政策我个人没明白过来这到底有什么效果ღ★★。户型选择完全是市场化的东西ღ★★。我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在ღ★★：开发商故意建大户型ღ★★，以获取高额利润ღ★★。大户型或者小户型ღ★★，在单价稳定的前提下ღ★★，单方利润及总利润有什么差别？总建筑面积不变ღ★★，单价稳定ღ★★，户型变一下ღ★★，造成影响无非是多几套房子或者少几套房子ღ★★，利润有区别吗？除非是有这样的逻辑前提ღ★★：大户型的单价比小户型高ღ★★。但在我的个人职业经验里面ღ★★，我是没发觉过有这种情况ღ★★。我的个人经验是反过来ღ★★：小户型的单价一般都比大户型高一点点ღ★★。本人所经历的若干个项目在产品定价上基本上都是这么个策略ღ★★。相反很成功ღ★★。

　　这个就简单的说一说吧ღ★★。图纸画出来之后ღ★★，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置ღ★★，这是个技术活ღ★★，要测量ღ★★，定坐标ღ★★。这个活就叫放线ღ★★。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干ღ★★，正式放线的前提是领取了施工许可证ღ★★。放线后ღ★★，测绘院会发出一份放线册ღ★★。

　　放线完毕ღ★★，施工单位照着这个边角点施工ღ★★，完了之后就做验线ღ★★。一看这个建筑的确是按图纸建起来的ღ★★，没超出边线ღ★★，测绘院就出验线册ღ★★。

　　这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系ღ★★。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着ღ★★，尤其是在提前放线的场合ღ★★。

　　终于说到这个了ღ★★。预售现在的管理已经比较严格了ღ★★。我所知道的ღ★★，在房地产已经成为了一个产业的城市ღ★★，预售许可都要求在网上办理ღ★★，全程公示ღ★★。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了ღ★★。

　　预售许可最重要的条件是ღ★★：高层建筑结构完成三分之二ღ★★，低层建筑结构封顶ღ★★。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样ღ★★：无论层数高低ღ★★，全部封顶才能放贷ღ★★。因此现在高层建筑往往在完成三分之二的结构ღ★★，取得预售许可证之后ღ★★，开发商在推盘时都不积极ღ★★。因为这个时候ღ★★，钱也不是很能收得到ღ★★，只能收到个2ღ★★、3成韩国今天凌晨发生军事政变ღ★★，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算ღ★★。在理解了这个之后ღ★★，或许我们对开发商们的“捂盘”行为ღ★★，会有更直接和深刻的认识了ღ★★。

　　现在办预售许可ღ★★，都要做价格公示ღ★★。交易价格必须明确到套ღ★★，单价必须清晰ღ★★，在交易现场ღ★★，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”ღ★★，这种骗人的玩意了ღ★★。但是ღ★★，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制ღ★★。在办理预售手续时所申报的价格ღ★★，开发商可以完全不予理会ღ★★。这个价格申报一下就完了ღ★★。每次做预售许可的时候申报价格ღ★★，直接就是2500元/平方米ღ★★。从来都是如此ღ★★。随便你怎么公示ღ★★。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多ღ★★，没有任何法律上或者行政上的责任ღ★★。

　　在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘ღ★★。房管部门下属的房屋测量部门ღ★★，根据开发商提供的图纸ღ★★，事先算一个面积ღ★★。这个叫预测绘ღ★★。在竣工之后ღ★★，到实地测量ღ★★，就是实测了ღ★★。我们都知道ღ★★，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾ღ★★。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异ღ★★。造成这种差异的原因很多ღ★★，比如施工不规范造成的面积误差ღ★★，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差ღ★★，这些都有可能ღ★★。但要说是开发商的故意造成的ღ★★，有些大冤或是特冤了ღ★★；开发商没胆量也没这种能力去故意做假ღ★★。因为他们知道芝麻和西瓜的大小ღ★★。

　　现在为了避免这种纠纷ღ★★，各大开发商都学乖了ღ★★，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上ღ★★。总之无论到时候实测面积是多少ღ★★，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告ღ★★。

　　关于土地解押的问题ღ★★，我不是很敢下笔ღ★★。（这个话题非常敏感）这其中有无数的玄机ღ★★。我个人对这一部分也不是很能理解ღ★★。尽我的理解讲那么一点吧ღ★★。

　　先从土地抵押说起ღ★★。现在关于土地抵押的规则越来越严格了ღ★★。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款ღ★★。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因ღ★★。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的ღ★★。在这方面ღ★★，我相信全国的银行都是大同小异的ღ★★。土地抵押必须办理抵押登记ღ★★，根据现在越来越严厉的销售管理规则ღ★★，办理预售许可证时ღ★★，该地块不能有任何抵押ღ★★。但是ღ★★，我们都知道一个事实就是ღ★★：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款ღ★★。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力ღ★★：要么还贷ღ★★，要么更换抵押物ღ★★，不然这个预售许可证就出不来了ღ★★；还贷是几乎不用考虑的事情ღ★★，更换抵押物？更加不可能ღ★★。哪有那么多实物可以拿去抵押啊ღ★★。就算有的ღ★★，也早就已经拿去抵押融资了ღ★★，还等到现在啊ღ★★。这个时候就是考验人类的智慧的时候了ღ★★。现在的任务是ღ★★：即不还贷ღ★★，又不更换抵押物ღ★★，又能解押ღ★★，还要能办出预售许可证——我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的ღ★★。我只说其中的两个办法ღ★★：

　　现在绝大多数的城市ღ★★，国土部门和房管部门都是分离的ღ★★。在国土部门办理土地抵押登记ღ★★，在房管部门办理预售许可证ღ★★。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的ღ★★。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的ღ★★。在这些地方ღ★★，先做通银行工作ღ★★，比较合理的ღ★★，能让双方的脸面都过得去的借口ღ★★，是更换抵押物ღ★★。更换抵押物的话ღ★★，原抵押物要先解押ღ★★，再将新抵押物办理抵押登记ღ★★。这个解押和新抵押中间ღ★★，会有一个抵押物悬空期ღ★★。这个悬空期是合理的ღ★★。无论银监还是上级什么部门来查ღ★★，都可以解释过去ღ★★。那么我们就利用这个悬空期吧ღ★★。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的ღ★★，连更换抵押物这样的理由都不需要找ღ★★，直接先解押掉ღ★★；佩服之极）ღ★★，然后拿着这个注明了已解押字样的土地证ღ★★，赶紧去房管部门ღ★★，给他们看ღ★★，我的土地证已经解押了ღ★★。房管部门一看ღ★★，哦ღ★★，的确如此ღ★★，于是收材料办预售许可证了ღ★★。只要他们一收材料ღ★★，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押ღ★★。办得快的话ღ★★，只需要悬空半个小时ღ★★。如果担心房管部门还会再看看土地证的线天两天再去国土部门办抵押也行ღ★★。国土部门与房管部门分离ღ★★，实在是一项有无数空子可以钻的的制度ღ★★。点这免费下载施工技术资料

　　ღ★★，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下ღ★★，在建工程抵押不是每个城市都办得了ღ★★。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续）ღ★★，也可以试试ღ★★，土地解押ღ★★，换成地面上的在建工程抵押ღ★★。同样是利用悬空期来做事ღ★★。这种方法在国土与房管合并的地方也能用ღ★★。

　　都专项审查ღ★★，其实应该大体还是要归到几个主要证件的发放ღ★★，国土使用证ღ★★、建设用地规划许可证ღ★★、建设工程规划许可证ღ★★、建设工程施工许可证ღ★★，这几个证件发放的必要条件就需要你说的一堆专项审查ღ★★，很多分项管的太深了ღ★★；需要自己去“悟”

　　ღ★★，在说了这许多之后ღ★★，你应该都明白了ღ★★，到验收阶段是怎么一回事了ღ★★。在做了前面这许多的铺垫和协调工作ღ★★，结识并养活了那么多各部门ღ★★、衙门的“人民公仆”ღ★★，如果还不能完成各项验收ღ★★，顺利交楼的工作ღ★★，我看你可就真是不可救药了ღ★★。

　　验收主要是验收各项规划指标是否超标ღ★★。在封顶之后ღ★★，竣工之前ღ★★，就可以做这项验收了ღ★★。这项验收的前提是做验线ღ★★，基本上验线可以通过ღ★★，规划验收的时候也不会有太大的麻烦ღ★★。基本的过程如下ღ★★：规划局的同志坐在车里看一下ღ★★，哦ღ★★，封顶了ღ★★。然后拿起验线册来看看ღ★★，哦ღ★★，没问题ღ★★，数一数层数ღ★★，哦ღ★★，是这个层数ღ★★，就回去该干啥干啥了ღ★★。

　　ღ★★、人防和管线验收ღ★★，都是由这几项专业的施工单位搞定ღ★★。也只有他们能搞定ღ★★。开发商自己做这几项验收ღ★★，肯定通不过ღ★★。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因兴发老虎pt亚洲第一平台ღ★★。尤其是消防和永久用电ღ★★，我就讲个电的事情ღ★★。在报装的时候ღ★★，设计好了装3台变电箱ღ★★。施工过程中因为资金压力比较大ღ★★，拖了一下电力施工企业的工程款韩国今天凌晨发生军事政变ღ★★。这个企业也不说什么ღ★★。验收的时候到了ღ★★，供电局无论如何都不肯供电了ღ★★。说这个三台的设计不合理ღ★★，要变成四台ღ★★。这怎么得了啊？业主都要入住了ღ★★，电都供不上ღ★★。你要说这是谁的责任吧ღ★★，这根本都说不清楚ღ★★。而且还不敢计较这个ღ★★。被迫之下ღ★★，乖乖的给了双倍的电力施工款ღ★★。

　　不得罪这几项专业的施工单位ღ★★，验收基本上都通过ღ★★。但是ღ★★，验收报告上肯定会留有伏笔ღ★★，基本上都是这么个写法ღ★★：“原则同意通过验收ღ★★，但如下问题需要进一步整改1234等等”ღ★★。

　　验收现在非常简单了ღ★★。竣工之后ღ★★，施工单位ღ★★、开发商ღ★★、监理单位ღ★★，合在一起整个验收报告出来就行了ღ★★，然后交给质监站备案ღ★★。这就完成了ღ★★。现在监理公司绝对不敢得罪甲方ღ★★，乃至在绝大多数的施工过程中ღ★★，监理公司都没人出现的ღ★★，直接就是卖个名字给甲方ღ★★。甲方自己把监理的活给干了ღ★★。这是普遍现象ღ★★。到时候就负责签字盖章ღ★★。

　　验收和各专业验收都完成了ღ★★，规划验收也搞完了ღ★★，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案ღ★★。竣工验收备案完成ღ★★，是法定的正式交楼条件ღ★★。没有这个竣工验收备案表ღ★★，业主可以拒绝收楼ღ★★。物业管理这部分ღ★★，我就不多说了ღ★★。各项手续基本上到这里就结束了ღ★★。接下来就是产权证办理的事情了ღ★★。先做大确权ღ★★，给整个楼盘做个确权发证ღ★★，然后再分户发证ღ★★。

　　最近这两年经常看到什么合作建房的倡议ღ★★。 我往往都报以冷笑ღ★★。连专业房地产公司之间的合作ღ★★，都几乎没有成功个案的情况下ღ★★，几十个互不相识又缺乏专业知识的人ღ★★，能合作建起一栋供自己居住的楼？愚昧之致又可笑之极ღ★★。

　　我说ღ★★；流程都是给不懂行的人看的,真正去做的时候ღ★★，没人会看,也没人会按照那个流程去做,因为按照所谓流程去搞,搞十年未必能弄到你想要的结果ღ★★。

　　金融机构ღ★★，包括国内和国外的金融机构ღ★★，对于各类贷款均需要按一定的程序和手续办理ღ★★。一般说来ღ★★，开发商在决定进行某个开发项目之前ღ★★，就应该考虑到开发建设资金的筹集渠道ღ★★。除安排自有资金外ღ★★，总是要先同几家银行或非银行金融机构接触ღ★★，向他们探询获得支持的可能性和贷款条件ღ★★。一旦成功地获取了某个项目的表ღ★★，及有权在某种条件下终止贷款等ღ★★。

　　ღ★★，我们把由于企业采用各种方式筹集资金而产生的风险ღ★★，尤其是企业负债筹资而面临的风险ღ★★，称为财务风险ღ★★，也称为筹资风险或破产风险ღ★★。当企业由于资金不足或出于其他目的而运用一定的方法筹集资金后ღ★★，它有可能取得更多的利润ღ★★，也有可能发生亏损ღ★★。但无论如何ღ★★，企业都必须按规定向债权人按期支付利息和偿还本金等ღ★★。如果企业的经营收入不足以偿付负债利息和本金ღ★★，则可能使企业面临财务危机ღ★★，严重的可能导致企业破产ღ★★。产生财务风险的主要原因是ღ★★：第一ღ★★，筹资决策时缺乏可靠的信息ღ★★。在大多数决策中ღ★★，决策事项（如收入ღ★★、价格ღ★★、销路等）未来变化的各种情况在决策时是无法掌握的ღ★★，或者说不能取得有关可靠的信息ღ★★。这可能是根据现行的预测手段根本无法取得将来各种确切的信息ღ★★，也可能是在许多情况下ღ★★，取得这种确切的信息要花费极高的成本ღ★★，决策者无法承受ღ★★。因而ღ★★，进行筹资决策时ღ★★，往往只能根据历史资料或经验来判断ღ★★，只是一种近似的估计ღ★★，或多或少地带有主观性ღ★★，从而使决策具有一定的风险性ღ★★。第二ღ★★，筹资决策者不能控制事物未来发展的过程ღ★★。决策事项未来发展的过程ღ★★，直接受到未来客观经济环境的影响ღ★★，如政府宏观经济政策的改变ღ★★、市场景气与否ღ★★、产业结构的调整ღ★★、顾客需求的变化ღ★★、市场价格和利息率的波动等ღ★★。所有这一切都使筹资决策处于风险之中ღ★★，而且这种风险与时间长短有关ღ★★，未来收益的风险明大于近期收益的风险ღ★★。因此ღ★★，由于上述原因的存在ღ★★，在项目开发过程中ღ★★，实际的现金流量就会与筹资决策时预期的现金流量发生偏差ღ★★，从而使企业面临财务风险ღ★★。

　　杠杆是指企业全部负债对企业总资产的比例关系ღ★★。财务杠杆的变化对企业普通股收益产生影响ღ★★，也是财务杠杆作用ღ★★。财务杠杆的作用程度ღ★★，通常用财务杠杆系数来衡量ღ★★，它表示每股收益随着息前税前利润的变化而变化的幅度ღ★★，或每股收益

　　变动率相当于息前税前利润变动率的倍数ღ★★。一般来说ღ★★，当企业的全部资金的息前税前利润率高于同期负债成本率时ღ★★，财务杠杆使企业在不增加权益资本投资的情况下ღ★★，取得更多的利润ღ★★，财务杠杆具有正效应ღ★★；反之ღ★★，则财务杠杆为负效应ღ★★，并给企业所有者权益带来损失ღ★★。对优先股而言ღ★★，当企业全部股本税后利润率高于优先股股利率时ღ★★，会对普通股权益产生财务杠杆收益ღ★★，反之则普通股权益产生相应的财务杠杆损失ღ★★。由此可见ღ★★，财务杠杆作用方向的不确定性使企业的普通股权益面临额外的财务风险ღ★★。财务杠杆作用是筹集资金时必须考虑的一个重要因素ღ★★。

　　的资金结构使企业面临的财务风险存在差异ღ★★。由财务杠杆作用可知ღ★★，由于负债和优先股杠杆作用的不同ღ★★，企业的财务风险是不同的ღ★★。此外ღ★★，长期负债与短期负债的财务风险也是不相同的ღ★★。通常ღ★★，短期负债的利息费用较长期负债要低兴发老虎pt亚洲第一平台ღ★★，但使用短期负债比使用长期负债有更高的风险ღ★★。主要表现在ღ★★：点这免费下载施工技术资料

　　前述可知ღ★★，由于房地产市场的不确定因素的存在ღ★★，在同一筹资方案下ღ★★，开发项目的预期收益可能有多种情况ღ★★，再加上财务杠杆作用方向的不确定性ღ★★，筹资可能使开发商取得更大的利润ღ★★，也可能使开发商蒙受额外的损失ღ★★，所以在市场变化不定和杠杆作用方向不确定的双重作用下ღ★★，筹集资金存在很大的风险ღ★★。通常我们以各种条件下项目各种可能的收益率与期望收益率的差异程度来衡量风险程度ღ★★，常用的统计指标有期望收益率ღ★★、标准差和变异系数ღ★★。

　　收益率是一定资金筹集方案下根据各种可能的收益率和其不同概率计算出来的加权平均报酬率ღ★★。如果以现金流入量反映项目收益ღ★★，则可计算其现金流入的期望收益额ღ★★，也称期值ღ★★。

　　是反映各种可能结果的收益率偏离期望收益率的综合差异ღ★★，或称离散程度指标ღ★★。准差是以期望收益率为基准的概率加权平均离差ღ★★，标准差越大ღ★★，说明实际数值（实际收入或收益率）偏离期望值或期望收益率的可能性越大ღ★★，风险也就越大ღ★★。说明实际收入或收益率偏离期望值或期望收益率的可能性越小ღ★★，风险也就越小ღ★★。

　　前述分析可知ღ★★，由于取得信息的不完全性及事物发展的不可控性ღ★★，使得实际现金流量与预期现金流量出现偏差而发生财务风险ღ★★；而财务杠杆作用方向的不确定性则加剧了财务风险的作用程度ღ★★。因此ღ★★，控制财务风险ღ★★，可以从以下方面考虑ღ★★：

　　1）除资金回收较快且利润丰厚的项目以外ღ★★，要注意适量地直接投入自有资金ღ★★。当然ღ★★，必须保证达到投入自有资金的最低限额ღ★★；点这免费下载施工技术资料

　　2）应视市场情况灵活选择支付固定利息或分割固定利润的筹资方式ღ★★。对于风险较大的项目ღ★★，自己难以筹措到足够的资金时ღ★★，寻找有实力的伙伴合作开发可以分散风险ღ★★，共享利润ღ★★；

　　3）在政府许可的条件下ღ★★，尽可能提前预售部分楼宇ღ★★，是保证开发商利益ღ★★、分散风险ღ★★、筹措建设资金的有效办法ღ★★。认真做好营销策划和销售组织工作是确保预售收入按计划实现的关键ღ★★。

　　4）应针对企业状况及项目开发的风险程度ღ★★、资金回收情况选择合理的资金来源结构ღ★★，避免短期资金的长期使用ღ★★。

　　2）债务的偿还日期分布尽可能均匀ღ★★，避免集中在某一时期ღ★★，并且债务中应保持一部分长期负债ღ★★，以保证资金供给的相对稳定性ღ★★；

　　通过前述寻找合作伙伴ღ★★、尽可能预售及合理安排债息偿还时间等对策以外ღ★★，还应尽可能分散地在不相关的筹资渠道上筹集资金ღ★★；应尽可能选择合理的币种和渠道组合ღ★★，使相关的风险因素相互抵消ღ★★。此外ღ★★，对于周期长的项目ღ★★，应随着开发的不断进行ღ★★，不断分析资金的投入与回收情况ღ★★，及时调整资金筹集方案ღ★★。兴发娱乐亚洲第一ღ★★，兴发·娱乐187(中国)官方网站ღ★★，兴发娱乐官网下载ღ★★，兴发娱乐·(中国区)官方网站ღ★★，娱乐产业ღ★★。兴发老虎ptღ★★，兴发娱乐兴发娱乐APP下载ღ★★。