商业地产◈★◈，兴发娱乐◈★◈。兴发娱乐亚洲第一◈★◈，首先论坛有请中国房协旅游地产蔡云女士发言◈★◈，对中国商业地产发展起到非常重要指导作用◈★◈，今天演讲题目《城镇建设对商业发展开发再思考》◈★◈。

　　蔡云◈★◈：很高兴今天和大家在一起◈★◈，在房地产节日当中再次相聚◈★◈，我想在今天会上◈★◈，我们更感觉到是一种春天的信息已经来临◈★◈，那么在这个春天信息来临当中◈★◈，对中国商业地产作为思考◈★◈，商业地产进入2008年以来商业地产有专有名词以后◈★◈，对商业地产了解逐渐越来越深入◈★◈。今天这个情况下◈★◈，组委会给我这个题目探讨一下商业地产◈★◈，所以我在思考以后认为◈★◈，新型城镇下◈★◈，我们做商业地产应该是再思考的问题◈★◈。

　　新型城镇化是这次十八大以后我们党对整个国家提出最新城市化建设发展要求◈★◈，那么2012年底中央经济工作会议◈★◈，把整个积极稳妥推进城镇化◈★◈，着力提高城镇化质量作为2013年工作任务重要之一◈★◈，新型城镇化扩大内需同时拉动整个经济增长◈★◈，并把整个扩大内需和拉动经济增长提高国家战略层面◈★◈。那么新型城镇化来源于我们国家转变国内经济增长方式的背景◈★◈，必须同时保证经济有一定增长点◈★◈，与此同时新型城镇化就成为一个重要的载体◈★◈。那么与其他国家相比而言◈★◈，由于一些制度因素◈★◈，中国城镇化落后于工业化◈★◈，就目前而言城镇化滞后给中国经济增长带来一个新的潜力◈★◈，大家可以看到目前这个形势◈★◈。

　　接下来我想在探讨我们中国城市化发展同时◈★◈，我们需要看一看整个全球◈★◈，整个世界上城市化发展一个根本路径◈★◈。今天我的所有演讲将分为两个方面◈★◈，一个方面是全球城镇化发展路径◈★◈；第二个是新型城镇化对商业地产的一个再思考◈★◈。

　　我们看一下世界典型城市化发展时间表◈★◈，我们可以看到美国◈★◈，1840年◈★◈，美国才开始有城市化发展◈★◈，当时人口城市人口超过了10%◈★◈，那么到了1970年美国城镇化率达到70%◈★◈，这基本完成城市化◈★◈，这个时间用了大概120年◈★◈。细分美国城市化过程◈★◈，第一个阶段就是到了1920年左右◈★◈，美国城市人口超过了农村人口◈★◈，城市人口占全国人口比重达到51.2%◈★◈，也就是说在1920年时候◈★◈，相当于我们国家现在城镇化51%◈★◈，美国在1920年时候就已经实现城镇化◈★◈。

　　那么第二阶段1940年以后◈★◈，这时候城镇化达到56%◈★◈。到了第三阶段1970年◈★◈，特别注意美国郊区人口超过了城区人口◈★◈，这个时期城镇化率达到73%◈★◈，所以城镇化进程基本完成◈★◈，可以看出来现在中国城市化率51%◈★◈，城镇化并没有超过城市化◈★◈。所以中国政府此时此刻加快新型城镇化建设哔哩哔哩隐藏的肉片人肉片◈★◈，目的是为了扩大整个城市化发展进程◈★◈，同时整个新型城镇化发展进程跟以前截然不同了◈★◈。

　　我们再看日本◈★◈，日本大家知道◈★◈，日本最大起源明治维新◈★◈，日本明治维新以后分为三个阶段◈★◈，这个阶段达到33%◈★◈。第二阶段◈★◈，二战以后◈★◈，战胜以后黄金十年◈★◈，城市化达到了56%◈★◈，那么这就是1955年◈★◈，也就相当于我们现在城市化率51%◈★◈，日本1995年完成城市化率◈★◈。第三◈★◈，也到了1970年超过70%◈★◈，这个时候完成城市化率◈★◈，日本是亚洲地区城市发展最高国家◈★◈，形成典型城市群◈★◈，包括去了东京以后◈★◈，认为东京最高高楼当中中心城市◈★◈，其他大阪由经济圈组成城市化◈★◈。

　　我们看我们邻国韩国◈★◈，韩国是亚洲四小龙之一◈★◈，比其他晚1960年时间◈★◈，到了1990年完成城市化◈★◈，这时候仅仅用了三十年到四十年◈★◈，比其他两个国家长一些◈★◈。第一阶段1960年到1980年◈★◈，韩国城市化率达到57%◈★◈，到了1990年推过来到现在达到74%◈★◈，所以中国现在51%跟全部城市化比重提高70%相差还有这么大的时间空间◈★◈，那么我们同样看西欧国家◈★◈，西欧是工业化和城市化进程开始最早地区◈★◈，工业革命始于西方国家◈★◈，城市化水平非常高◈★◈。城市化数量多◈★◈，密度大◈★◈，我们知道去欧洲旅游时候◈★◈，我们在11国◈★◈、7国去旅游考察◈★◈，一天之内可以跑一个国家到两个国家◈★◈，城市群发展非常快◈★◈，那么这样说明城市化率一个密度高◈★◈，另外一个数量比较大◈★◈。比如去英国可以看到伦敦◈★◈，沿着曼彻斯特整个线路当中◈★◈，其中英国四个主要城市◈★◈，十多个中小城市◈★◈，英国密集产业带和经济发展核心圈◈★◈，同样看我们法国◈★◈、巴黎◈★◈、鲁尔等等这些地区◈★◈，它的发展是为了限制巴黎大都市扩展◈★◈，我想这种扩展改变了原来向心力◈★◈。像现在我们国家是向心力聚集发展◈★◈，巴黎在整个城市建设当中做了沿下游更大范围布局◈★◈，这样过程当中形成工业和带状群◈★◈。

　　第三看德国◈★◈，它形成多城市多中心聚集区◈★◈，我想从这几个全球城市经济发展可以看出来◈★◈，我们的城市化特别是世界城市化特征有以下几个特点◈★◈。

　　一个特点就是都市圈都是以城市群为核心◈★◈，是人口和产业相对非常集中的中心◈★◈，现在我们的中国是一样的◈★◈。那么城市大多是带状分布◈★◈，称为城市带◈★◈，中长角◈★◈、长三角地方成为城市带◈★◈，交通运输和信息产业成为快速发展是整个国外城市发展◈★◈，城市化发展进程主要驱动力◈★◈，有了这些发展◈★◈，有了时间哔哩哔哩隐藏的肉片人肉片◈★◈、空间◈★◈、物连和信息连技术◈★◈，可以使我们城市多中心多角度发展◈★◈，这是我们大概一个世界都市圈一个开阔◈★◈。

　　我们看美国◈★◈，2月份考虑一下美国发展◈★◈，对院线发展进行考察◈★◈，美国开始电影业发展同时◈★◈，已经依靠城市化发展◈★◈，带动了电影院线发展◈★◈，那么随着美国城市人口郊区化◈★◈，多中心城市发展◈★◈，形成美国电影院线繁荣和发展◈★◈，看美国东西海岸两边◈★◈，基本上以大群城市群带动整个经济发展◈★◈，这是世界城市主要特征◈★◈。

　　看日本东京在关东平原南部◈★◈，离了东京湾靠海边◈★◈，还有横滨和川崎这些地方◈★◈，形成以首都经济圈发展环境◈★◈，看日本这种城市发展◈★◈，应该符合城市发展趋向◈★◈，是有中心◈★◈，有多城市◈★◈、多焦点适合人类居住◈★◈。

　　塞纳河下游◈★◈、伦敦地区◈★◈，包括伦敦内外两个地方◈★◈，这是我们知道伦敦最核心金融区◈★◈。另外两个地方◈★◈，特别我们在伦敦去旅游情况下◈★◈，我们如果选择了价格比较低廉的比较舒适的酒店◈★◈，一般都不在伦敦市中心◈★◈，驱车一个多小时左右可以到达◈★◈，那个地方有大量住宅区◈★◈，住宅区有很多商业服务配套等等设施◈★◈，伦敦发展是这样多中心的发展◈★◈，同样我们刚才讲到法国巴黎◈★◈，包括巴黎大城区当中◈★◈，连同巴黎和城区组成等等一些地方◈★◈，属于巴黎大行政区域◈★◈。所以我现在讲◈★◈，包括纽约市区和洛杉矶市区一个东海岸一个西海岸以纽约为中心◈★◈，以洛杉矶为中心形成一个城市群◈★◈。

　　有人说洛杉矶是大农村◈★◈，为什么是大农村？除了洛杉矶高楼区以外◈★◈，我们看到都是低密度住宅◈★◈，低密度休闲中心和低密度发展方向◈★◈。所以我想世界城市发展给我们中国面临了提了一个新的启示◈★◈，中国发展城市中心◈★◈，农村人口引入城市的同时◈★◈，是不是更多考虑一下在我们的新型城镇建设当中怎么样把我们的城镇建设◈★◈，把商业地产◈★◈，旅游地产引进我们新型城市化进程当中◈★◈，形成城市发展◈★◈、中心发展同时多中心多角度发展◈★◈，这是我们所想新城市应该做的什么◈★◈，世界国家对比我们应该做什么◈★◈。

　　世界城市群特征都市圈或者大都市◈★◈，包括城市中心人口二百万以上包括一千文以上◈★◈，整个活动半径多的◈★◈，大概二十多三十公里◈★◈，都市圈◈★◈，最大的都市圈包括辐射半径50多80公里最远不超过100公里◈★◈。

　　最后谈讨一下城市圈◈★◈，特大人口不断进行增加◈★◈，特大人口比重不断增加◈★◈，特别发展中国家◈★◈，大城市足以吸引人往大城市发展因素◈★◈，大城市发展非常突出◈★◈。第三个超大城市有极具发展◈★◈，整个城市发展当中温暖气侯环境◈★◈，南方城市逐渐成为人们迁徙目标◈★◈，人们更希望移居乐业发展去◈★◈，这是城市发展特征◈★◈。随着知识经济到来◈★◈，适合人们健康生活的城市也会得到一个发展◈★◈，我们联想到新型城市发展把移居健康资源生活方式作为我们生活发展◈★◈，反而把人类不太适合居住◈★◈，人口恶劣发展◈★◈，所以世界发展特征给我们一个特性◈★◈，适宜人们生活方式比较适合发展◈★◈。是为了我们的人口◈★◈，为了我们人口食品安全◈★◈，食品保障◈★◈，所以丘陵地区成为我们发展的重要◈★◈。

　　第二部分就是我们今天这个主题◈★◈，新型城镇下对我们商业思考◈★◈。新型城镇化◈★◈，前些年一直提城市化进程◈★◈，城市化进程有30%◈★◈、40%到现在51%◈★◈，这个过程当中强调城市化进程◈★◈，今天特别是十八大以后◈★◈，为什么要提新型城镇化建设◈★◈，对我们特别是对我们房地产业带来哪些思考这是我们需要关心的问题◈★◈。

　　所谓新型城镇化◈★◈，我们城镇化理解是这样一个概念◈★◈，坚持以人为本◈★◈，同时以这个新型工业化为动力◈★◈，有了工业◈★◈，有了人口聚集◈★◈，以统筹兼顾为原则◈★◈，在这种原则下◈★◈，推动城市化◈★◈，城市集群化◈★◈，城市生态化◈★◈，包括农村城镇化全面提高我们城镇管理水平◈★◈，这样就会走科学发展道路◈★◈，在科学发展道路提高集约高效完善功能◈★◈，包括我们环境友好◈★◈，社会和谐◈★◈，个性鲜明◈★◈，城乡一体城镇化建设◈★◈，我想我们在判断我们新型城镇化◈★◈，与传统城镇化有什么区别？

　　第一城镇化发展面临转型当中◈★◈，首先看一下新型城镇化固有城市化◈★◈，或者老的城镇化有什么区别◈★◈。我们中国城市化进程也经历三个阶段◈★◈。第一阶段1950年到1957年◈★◈，城市化率10%到7%过程◈★◈。改革开放之前我们城市化进成非常缓慢◈★◈，因为工业落后是17.9%◈★◈，到了1978年至今◈★◈，达到50%的城市化进程◈★◈。我想我们新型城市化面临着一种新的转型◈★◈，在转型上我刚才已经强调了◈★◈，就是以工业化为动力◈★◈，以统筹兼顾为原则这样的基本方针◈★◈。在这种方针下我们可以看一下我国城市化发展进程究竟以就有城镇化发展进程有什么区别◈★◈。

　　第一◈★◈，科学规划不要盲目规划这个过程◈★◈；第二◈★◈，中国地域辽阔发展平衡◈★◈，这种情况下包括东部和西部◈★◈，靠海和不靠海等等发展当中发展不一致◈★◈，这个情况下探讨我们新型城镇化◈★◈；第三新型城镇化聚集效应非常好◈★◈，新型城市也好◈★◈，或者新型城镇化也好兴发娱乐APP◈★◈，没有人口聚集◈★◈，我们产业能◈★◈，包括人们安居乐业从何而谈接下来的辐射能力强◈★◈，我们现有城镇化通过产业聚集◈★◈，通过产业连通融合◈★◈，把他们融合一起◈★◈。第三◈★◈，我们新型道路有鲜明个性◈★◈，过去城镇化是由农村向城市聚集◈★◈，到从城市到农村疏散和发展◈★◈，这样利用自身优势去辐射我们整个国家◈★◈。

　　我们农民剖开自己的产业到城镇里做无依无靠农民好◈★◈，还是守着自己农村发挥自己优势◈★◈，同时减轻城市压力◈★◈，对城市是相互措施◈★◈，所以我想这回提的新型城镇化人本比较浓◈★◈，我们强调城镇互相联动◈★◈，这样就造成城乡互补非常好◈★◈，这是我们新型城镇化特点和要求◈★◈。

　　那么接下来我想说新型城镇化给我们商业地产带来一个思考◈★◈，首先我想新型城镇化我们可以探讨◈★◈，新型城镇化给我们房地产◈★◈，不可否认在1998年到2012年当中房地产业在城镇化进程当中起到比较重要作用◈★◈，很多专家学者认为我们做了一些破坏环境◈★◈，破坏了自然资源等等这样工作◈★◈，任何政策任何实施出台◈★◈，在顶层设计上面面俱到◈★◈，肯定有一些瑕疵僻陋◈★◈，在这个情况下通过宏观杠杆经济调解控制整个经济发展应该是主导方向◈★◈。

　　我们知道房地产业快速发展◈★◈，城市化发展带动房地产相关行业发展◈★◈。十八大以后◈★◈，从李克强总理对新型城镇化一系列论述◈★◈，可以看到新型城镇化建设思路◈★◈，就是在发展路径上四化是通透的◈★◈，人城镇化是核心◈★◈，农民市民化是它的抓手◈★◈，这种情况下发展服务业就是我们最大扩大就业容器◈★◈，改革就是突破房地产调控◈★◈，以及中西部合适地方培育城市群◈★◈，同时促进中小城市建设◈★◈，在这个情况下◈★◈，在我们政策设计上更注重于我们合理收入分配◈★◈。同时提高居民收入扩大内需这是我们城市化进程达到基本的内容◈★◈。

　　说我们最关心的问题◈★◈，新型的城镇化下◈★◈，我们对商业地产再思考◈★◈，我们以往对商业思考◈★◈，跟现在新型思考不一样◈★◈。为什么用再思考题目◈★◈，首先第一点就是我们商业地产在新型城镇化作用扮演一个什么样角色？我们知道我们中国城市化告别了粗放运营这种环境和条件◈★◈，那么城市运营应该是目前中国未来城市发展一个最必然一个模式◈★◈，要进行城市运营◈★◈，有很多开发企业已经把自己打造成为城市运行商◈★◈，在城市运行当中想到自己责任和使命感◈★◈，这是我们开发商和商业协会值得骄傲的地方◈★◈。这个情况下争取资源得到最大最有效利用和合理利用◈★◈，在这个前提下◈★◈，在相关的服务业◈★◈、配套服务业和产业带动下推动整个服务业发展◈★◈，推动我们商业房地产发展◈★◈。

　　我们知道居住环境只是老百姓幸福保证的一个方面◈★◈，商业配套会让整个老百姓的居住和生活更方便◈★◈、更便捷◈★◈、更开心◈★◈，所以二三线城市◈★◈，特别在县◈★◈、乡镇商业配套自己可以看到存在一个很大发展空间◈★◈，这个发展空间当中商业地产推进城市化进程当中肯定有更大发展空间◈★◈，所以希望我们商业地产在新型城市化建设当中会有自己角色和地位◈★◈，扮演更好的开拓者和建设的角色◈★◈。

　　我们知道新型城镇化最大潜力和动力是内需◈★◈，那么城镇化必然成为我们商业地产等地产的重要推动力◈★◈，在这种推动力下◈★◈，为我们商业地产提供一个更大需求◈★◈。在这种需求情况下◈★◈，也需要改变人们消费观念◈★◈，同时新型城镇化最重要的作用是产业支撑人口的聚集◈★◈，那么在这种情况下为我们商业改革应该怎么去做？比如说我们城镇化建设肯定会改变现在过分集中于大中型商业地产◈★◈，同时扩大一个市场容量◈★◈。那么在这种情况下给我们商业地产提供很多机会◈★◈，在这种机会下不仅有利于我们现在商业地产经营者◈★◈，同时也吸引了更多商业◈★◈、零售业◈★◈、服务业企业进入到我们环境当中◈★◈。我们知道商业地产盖的房子◈★◈，我们是这些行业一个载体◈★◈，他们在我们载体上去进行工作◈★◈，去进行交易进行运行◈★◈，应该在这个情况下做好我们自身◈★◈，把我们房子盖好◈★◈，把我们商业配套做好◈★◈，这是我们商业地产从业者应该做最基本工作◈★◈。

　　那么我想这两个问题是我们在新型城镇化下对商业地产一个思考关键问题◈★◈，所以推进城镇化是中国实现宏观的经济结构◈★◈，从外向型到内向型发展需求◈★◈，那么经济增长投资主导型向消费型增长是我们投资重要因素◈★◈。过去20年当中我们可以看到◈★◈，中国外贸平均增长24.15%◈★◈，那么在这种情况下远高于中国零售商品消费总额◈★◈，他们是16.81%◈★◈，那么在这种情况下◈★◈，国内消费潜力一直就没有得到释放◈★◈。那么通过城市化率不断提高◈★◈，特别新型城镇化提出◈★◈，这种情况下国家扩大内需◈★◈，带动城镇基础设施和新区建设◈★◈，建设当中商业需求规模将会越来越大◈★◈，所以直接刺激我们商业地产发展◈★◈。

　　所以中国结构转型强化我们对内需的需求◈★◈，在内需需求当中◈★◈，我们中国服务业也需要上升到更高层面◈★◈，在这个层面当中以服务业为主第三产业◈★◈，成为商业地产发展主打◈★◈，促进城镇化建设方面◈★◈，房地产开发企业应该是至关重要一个角色◈★◈。没有很大这种发展空间◈★◈，我们知道房子盖好是我们的本职◈★◈、责任和义务◈★◈，当前是推进农村城镇化◈★◈，实施农村新城市建设◈★◈，或新区的建设◈★◈，把房地产业融入非常必要◈★◈，这种情况下不仅保证农村新型本质提高◈★◈，同时也为我们房地产健康发展提供了新的机遇◈★◈，所以推进城镇化建设是中国实现宏观的经济结构◈★◈，从外向型向内需型转化的一个关键◈★◈。那么新的经济增长动力◈★◈，是从投资主导型向消费型转变的一个方面◈★◈。因此像现在中国新型城市化调整下商业有更大发展机遇◈★◈，再次感谢大家◈★◈，明天会更好◈★◈。

　　主持人◈★◈：感谢蔡云女士带来精彩演讲◈★◈，蔡云女士用发展眼光◈★◈，分析美国◈★◈、日本等国家◈★◈，同时今天中国经济面临转型◈★◈，城镇化给我们提供最佳思路◈★◈。如果城镇化是势不可当潮水◈★◈，商业地产是这支舰队◈★◈，城镇化要以人为本◈★◈，以人为本离不开家居◈★◈，下面就让我们掌声有请红星美凯龙副总裁王伟先生◈★◈，掌声有请◈★◈。

　　非常容幸有这样机会和大家做沟通◈★◈，三年前我和郎咸平教授在北京的论坛上做过一次对话◈★◈，当时我们就提到一个不同的观点◈★◈，即以零售业为主导行业◈★◈，上游房地产空间不一定是简单上下游关系◈★◈，应该说交叉平行的关系◈★◈。所以今天主要是和大家探讨一下城镇化和商业地产到底是什么关系？

　　这个行业当中非常关注美凯龙的发展速度◈★◈，目前我们在全国已经进了20个城市◈★◈，115家商场◈★◈。而且我们的围绕美凯龙家居商场还有城市综合体◈★◈，也在未来两三年当中在中国几十个城市综合体亮相◈★◈。同时美凯龙成功也受到很多行业关注◈★◈，很多媒体一直问我◈★◈，红星美凯龙为什么能够成功◈★◈。我觉得红星美凯龙成功还是得益于中国城市化进程◈★◈，刚刚蔡云女士提到◈★◈，城市化进程为中国的房地产业和房地产相关行业提供了大量发展机遇◈★◈。我们之所以能够成功◈★◈，应该说得益于十年以来中国城镇化速度◈★◈，那我在这里就想跟大家来做一个深度分析◈★◈。所以我今天演讲这样题目就是精准搭建加剧形成连锁网络进程◈★◈。

　　就拿我们总部◈★◈，上海是我们公司总部所在地◈★◈，上海有五家商场◈★◈，上海家居当中遥遥领先◈★◈。因为上海这个城市快速发展为红星美凯龙快速发展提供一个极好一个机遇◈★◈，我在这里就以上海为案例来剖析红星美凯龙是怎么在上海搭建家居连锁网络◈★◈，顺应上海城市过程◈★◈，在上海城市扩张过程当中来寻找红星美凯龙发展机遇◈★◈。

　　我们在上海的发展◈★◈，我们经历了三个阶段◈★◈。第一个阶段我们是2001年我们进驻上海◈★◈。这是上海一个地图◈★◈，那么上海整个是分成浦东和浦西◈★◈，当时2001年进到上海的时候◈★◈，我们判断有一个基本的判断◈★◈，就是上海城市会向西发展和昆山◈★◈、苏州◈★◈、苏锡常形成以上海为龙头沿着长江一个经济带◈★◈，当时我们第一个商场是选择在上海西面◈★◈，选择在上海的西面护林高速进上海的路口处◈★◈，这是我们在上海第一个商场◈★◈。

　　那么第二个阶段我们发现上海内环以内住宅◈★◈、拆迁成本非常高◈★◈，整个上海获得进一步发展◈★◈，成为真正能够和香港竞争国际发展城市◈★◈，必须要建设自己的完善交通系统◈★◈，所以当时上海已经开始建设中环线◈★◈，当时我们也有一个判断◈★◈，我们认为上海中环线的建设将给这个城市带来巨大的机遇◈★◈，也给我们带来巨大的机遇◈★◈，所以我们决定◈★◈，我们在上海的雇主◈★◈，沿着上海中环线来入住◈★◈，由于上海中环线比北京三环线长得多◈★◈，工程量大得多◈★◈，上海中环线分成两段通车◈★◈，先通车上海浦西段◈★◈，我们在2006年时候◈★◈，在浦西段中环线即将通车时候◈★◈，我们在中环我们做了我们第二个商场有20万平方米◈★◈。然后到2008年浦西带全部通车的时候◈★◈，我们在上海真北路做了我们第三个商场有33万平方米◈★◈，这样我们在上海的中环线浦西段全面通车之前已经做了三个商场有60万平方米◈★◈，这个量在当时2008年上海家居建材已经遥遥领先◈★◈，在中高端建材这块儿占了60%份额◈★◈，接着我们在兖州上海浦东段建设情况◈★◈，我们就发现上海的浦东段建设也为浦东的开发和浦东和浦西整个上海一个划分提供很大的机遇◈★◈。

　　那么到了2009年浦东段通车的时候◈★◈，我们在浦东的湖南路地区做了第四个商场◈★◈，就是现在浦东商场哔哩哔哩隐藏的肉片人肉片◈★◈，整个上海中环全部通车以后◈★◈，我们在整个中环线上已经布局有五个商场◈★◈，有100万平方米商业面积是我们全部持有◈★◈，没有一个平方米销售◈★◈。这在全国的零售行业当中是非常少见的◈★◈，但是因为我们持有这些商业用地◈★◈，持有五个商场100万平方米面积◈★◈，为我们红星美凯龙在全国发展打下非常好的基础◈★◈。中环线布局的五个商场以后◈★◈，我们在上海获得一个领袖地位◈★◈，这个时候我们在思考上海中环线通了以后◈★◈，上海还会朝哪个方向发展◈★◈，上海新建◈★◈，在扩建新建新的红桥机场◈★◈，经常到上海可能会发展浦东机场非常远◈★◈，因为上海主要的工商业◈★◈、人口都集中在浦西地区◈★◈，那么重大上海实际上那么多人口◈★◈，要到浦东去做飞机往返非常方便◈★◈，上海市做了很大决策就是扩建虹桥机场◈★◈，虹桥机场扩建进一步完善上海功能◈★◈，完善上海在整个浦东地区龙头地位◈★◈，同时把上海更加紧密结合起来◈★◈，判断在重大虹桥有很大机会◈★◈。第六个商场选择在上海大虹桥地区◈★◈，也是红星美凯龙第一次把商场开到户农最集中的地区◈★◈。

　　另外发展上海在浦西虹桥地区扩建机场带来很好机遇以外◈★◈，同时发现在上海浦东新区还有一个非常好的就说国际人口非常密集区域就是金桥地区◈★◈，蕴藉了世界各地的一些外企在这个地方聚集◈★◈，我们感觉这也是为红星美凯龙发展提供很好机遇◈★◈，这样在浦东的金桥地区我们做了我们第七个家居场◈★◈，这样完成在上海十年时间一个整体布局◈★◈，我们2001年我们把家居商场布局的和上海市区交叉的路口◈★◈，随着上海中环路建设◈★◈，我们布局五个商场在上海的沿中环地区◈★◈。

　　因为上海人只要到◈★◈，在上海做商务活动对中环依赖性非常大◈★◈，我们平均有25万在中环沿线每个上海人每一天出行都会看到我们美凯龙商场◈★◈，所以一下子让红星美凯龙成为上海家喻户晓的品牌◈★◈，而且是上海人日常生活当中一部分◈★◈。随着上海城市进一步发展◈★◈，我们又在上海最有影响力地区◈★◈，上海浦西虹桥地区和浦东金桥地区又多两个高端商场◈★◈，完成红星美凯龙在夹具高端市场布局◈★◈，这样红星美凯龙在上海有七个商场年销售额接近100个亿◈★◈。在上海家居市场当中占据遥遥领先市场份额◈★◈，那么之所以能够在上海获得这样一个市场地位◈★◈，我们感觉一个就是我们理解上海◈★◈，我们理解到上海城市化进程当中几个步骤◈★◈，第一个步骤就是上海中环战略◈★◈，第二步骤就是上海建设国际化大都市◈★◈，建设大虹桥地区◈★◈，建设上海的浦东金桥地区◈★◈，这样为红星美凯龙发展提供巨大机会◈★◈，所以我们在这个城市就牢牢成为这个城市当中◈★◈，成为整个城市上海日常生活一部分◈★◈，所以城市化发展应该说让我们非常收益◈★◈，我们感觉如果说一个企业要去进入到商业地产这个领域◈★◈，要去开发商业地产◈★◈，我们感觉首先是要理解城市◈★◈，理解城市化的进程◈★◈，因为大家说很多◈★◈，我再说城市化或者城镇化◈★◈，那么实际上还有一个问题要进入商业地产而言◈★◈，还要分清一个城市◈★◈，中国非常大◈★◈，在城镇化或者城市化过程当中所处的阶段是不一样的◈★◈。

　　一线城市可能在今年存在一个城市化的高级阶段◈★◈，有些三线城市存在城市化低级阶段◈★◈，对阶段认识我觉得非常重要◈★◈。那么我们认清城市化发展过程当中阶段以后◈★◈，才能理解这个城市它对于商业地产需求它的核心需求是什么◈★◈。如果说一个企业你做商业地产你不能满足这个城市发展需求◈★◈，这个城市扩张需求◈★◈，不能成为这个城市功能一部分的话◈★◈，那么你的商业地产的战略首先是失败的◈★◈。那么你在一个城市是缺乏发展前途的◈★◈，所以刚刚我是拿上海◈★◈，上海发展作为一个案例来跟大家分享一下◈★◈。就说要做商业地产◈★◈，商业地产如何和城市化进程相结合◈★◈，如果来识别一个城市在城市化进程当中的不同阶段和不同阶段需求◈★◈，然后企业如何来定位一个城市不同发展阶段当中自己一些战略◈★◈，使自己的产品能够吻合一个城市发展的需要希望◈★◈。

　　刚刚我提到的红星美凯龙用了十年时间在上海◈★◈，最后获得了一个遥遥领先的市场地位以后◈★◈，在整个家居建材零售业当中我做一个金字塔模型◈★◈，现在占到整个民用家居的消费的这样一个中高端市场这块儿70%消费◈★◈，我们放弃了低端的30%市场这是我们在上海的定位◈★◈。另外红星美凯龙除了做上海以外◈★◈，我们在北京◈★◈，我们在南京◈★◈、沈阳◈★◈、武汉◈★◈、重庆◈★◈、成都◈★◈，我们都有我们的连锁体系◈★◈，为什么在这个地方我们拿上海做一个范本◈★◈，因为上海非常具有典型意义◈★◈，也有很多媒体记者◈★◈，我们过往交往当中问我一个问题◈★◈，红星美凯龙除了做家居建材连锁企业以外◈★◈，还有什么东西贡献给这个城市◈★◈，贡献给中国这么多大中城市城市化进程◈★◈。

　　这两年我们也做了一个思考◈★◈，我们感觉应该立足于红星美凯龙家居建材来扩展我们的在商业地产这一块儿一些优势◈★◈。那么经过几年探索◈★◈，我们感觉在中国一二线城市◈★◈，我们是可以推广我们城市综合体这样一个构思的◈★◈。那么红星美凯龙城市综合体构思◈★◈，应该说和目前综合商业地产行业当中◈★◈，大多数企业我们有不一样产品结构和运行模式◈★◈，在这里跟大家做一个介绍◈★◈：

　　这是我们在天津做的一个城市综合体项目◈★◈，这个项目到现在功能基本上实现了◈★◈，我们建天津这样一个项目跟大家展示一下红星美凯龙从家居延伸出来城市综合体项目◈★◈。这张图上大家可以看得到◈★◈，这是我们在天津◈★◈，我们城市综合体四块◈★◈，第一块是双购中心◈★◈，一个家居购物中心一个百货购物中心◈★◈，加上写字楼◈★◈，在加上卫生间◈★◈，加上综合体◈★◈，这个产品立足于红星美凯龙我们核心竞争意义上◈★◈。天津这个项目其中我们20万方家居商场开业◈★◈，还有20万方百货中心也会在今年下半年明年上半年开业◈★◈，另外在我们的百货购物中心旁边还有一条步行街叫玫瑰天街也有4万平方也会同时开街◈★◈，它奠定红星美凯龙特有的产品特色◈★◈，在有条件地区还有配套五星级酒店和写字楼◈★◈，我们还会做配套的住宅◈★◈，像天津这个项目◈★◈，那么能够到我们实现所有产品功能◈★◈。家居购物中心◈★◈、百货购物中心◈★◈、玫瑰天街和五星级酒店◈★◈、还有四栋写字楼◈★◈，我们住宅产品大家可以看一看也是非常丰富的◈★◈，类似这样城市综合体项目◈★◈，我们除了天津以外◈★◈，我们在昆明◈★◈、重庆◈★◈、成都◈★◈、郑州◈★◈，这些城市我们陆陆续续都会看出来◈★◈，其中今年10月份◈★◈，我们在北京的百货购物中心也在今年10月份开业◈★◈。

　　为什么会在今年推出这样一个城市综合体项目◈★◈，我们是这样判断的◈★◈。在北京◈★◈、上海部分省的省会城市◈★◈，其城市化进程已经到了高级阶段◈★◈，它的消费◈★◈、经济发展也会逐渐从投资推动型向消费拉动型发展◈★◈，这为我们建设大型城市综合体◈★◈，提供了很好的机会◈★◈，我相信我们的双购模式能够大大提高这个城市的商业水平◈★◈，改善其的商业生态◈★◈。所以就红星美凯龙的整体发展来讲◈★◈，应该主要还是顺应中国大中城市的城市化进程◈★◈，是大中城市化进程给红星美凯龙发展带来机遇◈★◈。

　　未来研发新一代城市化发展需要的产品◈★◈，比方说我们在上海大浦东地区建设一个叫家居世博会一个项目◈★◈，这个项目建成以后在中国是首创◈★◈，因为它的概念非常新奇◈★◈。我们会以红星美凯龙商场为中心◈★◈，建设30栋到50栋家居◈★◈，形成家居世博会概念◈★◈，到明年亮相时候它能够大大提升上海的家居建材行业在全球影响◈★◈。

　　最后我们来回顾下◈★◈，红星美凯龙的成功应该说来自于中国大中城市的城市化快速发展◈★◈，来自于红星美凯龙对中国大中城市的城市化深刻的认识◈★◈，也来自于我们对城市文化的理解◈★◈，而且对于我们所做的项目◈★◈，我们有坚定的理念◈★◈。不管做家居项目◈★◈、百货项目还是城市综合体项目◈★◈，我们坚信我们所做的项目一定会成为这个城市不可分割的一部分◈★◈，先要成为这个城市的红星美凯龙再成为中国红星美凯龙◈★◈，再成为国际红星美凯龙◈★◈，谢谢◈★◈！

　　主持人◈★◈：好◈★◈，感谢王伟先生做精彩演讲◈★◈，让我深刻理解一个道理◈★◈，那就是商业地产发展需要深刻理解一座城市以及一座城市在城镇化所处阶段◈★◈。只有商业地产不盲目◈★◈，它才能融入一个城市的发展◈★◈。下面有请中国商业联合会购物中心专业委员会秘书长赵素珍女士◈★◈，为我们发表购物中心助助推城市建设发展◈★◈，有请赵素珍女士◈★◈。

　　赵素珍◈★◈：大家好◈★◈，今天有幸和大家一起交流◈★◈。随着党和国家提出来中国特色新型城市化建设战略◈★◈，我国就已经进入了城镇发展一体化新城市时代◈★◈，而购物中心作为城市标志◈★◈，它体现了城市消费水平◈★◈，拉动了就业人口◈★◈，因此会推动城市经济化持续健康发展◈★◈，也会提升城市综合实力◈★◈，切实推进中国城镇化进程◈★◈。近年来商业地产之所以成为投资热点◈★◈，除了楼市新政影响商业本身升值潜力之外◈★◈，更在于商业中心形成◈★◈，形成商圈对城市经济拉动◈★◈。

　　以购物中心为核心的商圈拥有最大集体效应◈★◈，由商圈效应来带动商业地产销售已经成为大型地产公司的有效运营模式◈★◈，要想让商业地产真正迎来春天◈★◈，还有赖于各个商圈的多样化形成◈★◈，以及商业地产配套成熟◈★◈。我们现在看到很多的商业地产开发◈★◈，成功有限◈★◈。如何能够做到开发成功◈★◈、销售的成功和商圈成功◈★◈，我总结了八个字◈★◈，定位◈★◈、团队◈★◈、资金和信用◈★◈，虽然影响商业地产发展因素众多◈★◈，我认为这四项最是重要的◈★◈。

　　首先先说定位◈★◈，为什么把定位放在第一位◈★◈，立项之初必须明确建成什么样购物中心◈★◈，从而圈定目标消费群◈★◈，为了了解这个市场环境和市场趋势◈★◈，我们首先要做调研工作◈★◈，然后选定主题◈★◈，这不但能够聚集很多商家◈★◈，更能把同类商家聚集在一起◈★◈。如何差别化定位是赢得众多商业地产◈★◈，让自己项目在众多商业地产鹤立鸡群的主要方式◈★◈。我们要寻找自己的项目核心竞争力◈★◈，然后充分放大◈★◈，尽可能通过定位扩大商圈半径◈★◈，明确定位是成功的开始◈★◈。

　　定位之后我们就要想到落位也就是招商◈★◈，好的招商团队不但能够弥补前进定位偏差◈★◈，更能使项目区别于周边竞争者走出自己的道路◈★◈。接下来说品牌团队◈★◈，中国商业地产发展太快哔哩哔哩隐藏的肉片人肉片◈★◈，我们用了几年时间走过了发达国家几十年上百年历程◈★◈，这给我们人才链◈★◈、管理链◈★◈、资金链带来很大压力◈★◈，几乎所有商业项目都在讲一群人◈★◈。

　　实际上我们缺少的是复合型人才◈★◈，商业地产从业人员当中一些是从零售过来◈★◈，还有一些从房地产公司过来◈★◈，但是能够把这两个环境都运用的比较好的人才还是稀缺◈★◈。如何使零售业人才有效地经营商品◈★◈，同样把做地产开发人从调度长期视角综合考虑◈★◈，通过团队磨合使整个项目一加一大于二的项目◈★◈。

　　说到资金◈★◈，商业地产关键首先有别于住宅开发形式◈★◈，它需要的是一次性投入较大◈★◈，这是一个长期回报过程◈★◈。初期资金量大小有时决定定位是否能够实现◈★◈，充足资金能缩短项目初期培育期◈★◈。当项目进入到经营通道后◈★◈，不但有较好的投资回报◈★◈，递价升值也相当于零存整取◈★◈，无论投资还是经营◈★◈，消费者都会对我们不离不弃◈★◈，财源滚滚◈★◈。一个投资者中心带给社会得是经济发展◈★◈，所以优质购物中心开发是新城市开发强有力的助推器◈★◈。谢谢大家◈★◈！

　　主持人◈★◈：刚才赵素珍女士为我们带来精彩演讲◈★◈，其实中国城镇化目前进入深度发展阶段◈★◈，而购物中心也在向一线城市◈★◈、二线城市甚至三四线城市下沉◈★◈。下面我们有请地产时代天街营销主管王璐◈★◈，他的演讲是四号线新地标级商业中心◈★◈。

　　王璐◈★◈：各位大家好◈★◈，今天很高兴和大家分享南城发展和南城新地标◈★◈。城市化将是在未来十年甚至更长时间中国经济发展一大引领◈★◈，打造商业地产首先就是考虑城市发展方向◈★◈，北京这个城市由过去二环路发展到三环◈★◈、四环◈★◈、五环甚至六环◈★◈，在整个环境相对比较恶化◈★◈，交通比较拥堵的情况下◈★◈，很多产业包括很多龙头都向郊区进行疏散◈★◈。在新南城行动计划中◈★◈，南城的投资额超过3900亿◈★◈。在南城投资发展过程之中◈★◈，我们会发现整个南城产业包括交通居住面貌已经得到彻底改观◈★◈。

　　现在像地铁四号线包括沿线很多交通已经通车◈★◈，它也汇集了像万科保利等等十多个大型开发商◈★◈。现在很多选择项目考虑几个方面◈★◈。第一交通是否方便◈★◈、第二很好商业配套◈★◈、第三这个区域有没有未来发展升值潜力◈★◈，而南城是目前北京发展焦点和重点◈★◈，南城打造将是城市综合体项目◈★◈，是新的地标级商业中心◈★◈。

　　所以我们很多业主包括我们自己也在此做项目◈★◈，在我们的商业逻辑中有一个比例分配◈★◈，其中70%的商业部分由我们自己经营◈★◈，以保证后期统一运营◈★◈、统一招商◈★◈、统一管理和统一推广◈★◈。这么一个运营模式◈★◈，可以确保我们所有项目能够成功盈利◈★◈，能够做得越来越好◈★◈。

　　过去十年我们在超过八个城市做了17个天街产品◈★◈，目前为止2012年上半年整体招租超过2.6%◈★◈。目前现阶段我们如果要投资商业地产◈★◈，放眼北京来看有几大要素是各位关注◈★◈，首先处在政府未来发展新阶段◈★◈，其次要有非常完备非常边界交通基础设施◈★◈，第三非常密集产业人口和居住人群◈★◈。回到我们项目周边情况来看◈★◈，我们项目大兴新城这个区◈★◈，由两大产业资源版块共同支撑◈★◈，我们在这个地方打造超过30万平米商业中心运营逻辑就是希望能够参股它的城市化◈★◈，和整个南城共同发展◈★◈。非常感谢各位◈★◈！

　　主持人◈★◈：感谢王璐先生带来简短精彩演讲◈★◈，关注商业地产发展◈★◈，城市化进程中整个综合要素构成◈★◈。下面有请北京联港置业有限公司副总经理张海剑发表演讲◈★◈。

　　张海剑◈★◈：尊敬的各位领导◈★◈、各位来宾◈★◈、各位朋友◈★◈，下午好◈★◈！很高兴主办方提供这个平台跟大家分享关于商业地产看法◈★◈，今天想和大家交流题目是◈★◈，地铁经济引进商业变革◈★◈。什么是地铁经济呢？地铁经济主要是指围绕地铁建设◈★◈，投资用于维护和管理所形成的主大市场◈★◈。地铁建设不仅使城市内涵更加丰富◈★◈，区域扩张也为地产相关带来发展机遇◈★◈。简单来说地铁经济就是依托地铁使其产生更大的经济效益和社会效益◈★◈，在地铁经济中地铁建设是基础◈★◈，运营是目的◈★◈。

　　其中地铁复数资源是建立在地铁运营基础之上◈★◈，是一种可以持续为当前和未来社会带来巨大经济效益和社会效益的社会资源◈★◈，地铁复数核心资源主要包括商户资源◈★◈、广告资源◈★◈、房产资源等◈★◈。从目前世界地图地铁发展来看◈★◈，它很难通过地铁自身来盈利◈★◈，然而地铁依托地铁沿线整合形成多元化模式◈★◈，地铁核心枢纽各种模式◈★◈，周边商业形成辐射区产生巨大效益◈★◈，地铁经济带来什么？地铁站点具有磁力效应◈★◈，全面促进城市商业大量人口吸纳地铁交通沿线◈★◈，乡村又因为地铁形成商业带极大提升地铁周边的价格◈★◈。

　　地铁开通后香港地铁物业平均升值50%◈★◈，地铁周边地产投资价格良好◈★◈，二手房交易更容易成交◈★◈。同时地铁也改变商圈结构◈★◈，传统商圈一般表现为分泌式结构◈★◈，在地铁影响下◈★◈，沿线商业呈现立体辐射◈★◈，地铁超出概念范畴◈★◈，演变为城市概念◈★◈，从一站式消费到商圈消费到商业带消费形成过度◈★◈，提供集中便利场所◈★◈，大大促进商品流通◈★◈，拉动区域经济增长◈★◈。目前香港地铁达到200万人次◈★◈，北京地铁人流量达到900万人次◈★◈，地铁人流规模和分值是其他任何交通工具无法比拟的◈★◈。如今地铁经济时代离我们多远◈★◈，我们地铁建设已经进入大跨越时期◈★◈，不仅一线城市进行地铁◈★◈，很多二三线城市也在不断上升◈★◈，地铁经济将成为整个经济发展中一个新的增长点◈★◈。

　　截至目前◈★◈，北京地铁通440公里◈★◈，成为国内最长的城市◈★◈，到2015年北京轨道运行网将达到660公里◈★◈，陆续开通的新地铁线路将成为促进北京经济发展的新路◈★◈。身处北京我们早已置身于这个时代◈★◈，地铁经济与大家生活越来越紧密◈★◈，同时变得越来越重要◈★◈。最后想分享我们的努力◈★◈，北京高度重视南城发展◈★◈，近年来政策持续发力◈★◈，地铁扮演十分重要角色◈★◈，规划构建南城商业中◈★◈，大兴地铁线定义为大动脉◈★◈，以大兴线公里的地铁沿线◈★◈，发展西红门商业带◈★◈，构成整个南城地区商业中轴线◈★◈。根据十二五规划区域将建成高品质商务中心◈★◈，提供高层次办公休闲一体空间◈★◈。

　　南城地铁核心版块是目前紧邻新城的综合性项目◈★◈，通过特色指挥定位将这一全新体验式商业模式融为10万综合体◈★◈，依托两千五百亩资源◈★◈，采用互动开放式前沿设计◈★◈，打造消费◈★◈、运动◈★◈、娱乐◈★◈、商务和办公与一体中央休息室街区◈★◈。既满足商业时时变化的要求◈★◈，又满足简单到品种丰富◈★◈，实用到时尚个性需求◈★◈，同时提供高端商务办公人士发展的平台◈★◈，地铁经济已经深深改变了我们熟悉的商业◈★◈，引领商业发展巨大变革◈★◈，希望和大家一起努力◈★◈，共创和共享美好明天哔哩哔哩隐藏的肉片人肉片◈★◈，预祝本次论坛圆满成功◈★◈，谢谢大家◈★◈。

　　主持人◈★◈：感谢张海剑精彩演讲◈★◈，通过你的演讲我们看到今天一线城市◈★◈、二线城市地产发展和地铁发展相连◈★◈，红星美凯龙中环地铁布局如何商业地产紧密相连好思路◈★◈。我们看到一方面今天城镇化进程加速◈★◈，另一方面面对调产税的发展◈★◈，下面就让我们有请著名经济学家徐国兴为我们带来后调控时代商业地产模式的创新与发展◈★◈，有请徐国兴先生◈★◈。

　　徐国兴◈★◈：各位朋友大家好◈★◈，非常感谢大家◈★◈，非常感谢主办方有机会分享自己一点点思考◈★◈。我的主题主要是商业地产发展实际上是工业化◈★◈、城市化自然而然的结合◈★◈，而商业地产发展演化与满足城市人口不断增长的需要密切相关◈★◈，我今天分享一下东南亚的发展对我们的启发◈★◈。

　　首先很多人说中国经济非常特有优势◈★◈，实际上中国发展在重复一百前美国的发展和一百年前东南亚的发展◈★◈。我们的农村向城市的转移过程◈★◈，美国在八十年前就已经完成◈★◈，二战以后在日本◈★◈、台湾◈★◈、韩国◈★◈、东南亚都进行了农村劳动力向城市转移过程◈★◈，农村劳动力向城市转移过程◈★◈，一般都伴随着巨大的经济繁荣包括住房和商业地产升值◈★◈。

　　另外一个过程中◈★◈，中国◈★◈、欧美和东南亚都具备的一个过程就是伴随着工业化过程◈★◈、整个杠杆和战略中心向上的过程◈★◈，社会产生了巨大繁荣◈★◈。比如说在1929年以前按揭买房买车甚至买家电买股票都得到了补贴◈★◈，在债务不断堆积过程中整个社会产生巨大繁荣◈★◈，处理不好就会引发泡沫◈★◈。过去中国不愿意向日本韩国借债◈★◈，中国有内债外债◈★◈，老百姓自己对借债坐立不安◈★◈，后来经过十年的发展我们发现债务也不是特别痛苦◈★◈，更多人认识到运用杠杆债务来给自己处理投资机会做选择◈★◈。

　　在美国◈★◈，商业地产得到了巨大发展◈★◈。七八十年以前◈★◈，汽车普及以后◈★◈，欧美发展成为一种购物中心◈★◈，集休闲◈★◈、看电影和购物与一体的 购物中心模式◈★◈，这种模式到后来复制到中国来◈★◈，后来美国有了购物中心之后还不够◈★◈，在中心发展很多希望便利◈★◈、的便利中心这种模式◈★◈，在中国现在也在慢慢发展◈★◈。所以今天演讲主要表达这个意思◈★◈，商业地产发展伴随着工业化◈★◈、农村化向城市转移◈★◈，以及与城市化自然而然的结合◈★◈，中国未来发展也会沿着这种欧美经济走过的道路进行发展◈★◈，谢谢大家◈★◈。

　　主持人◈★◈：感谢徐国兴先生为我们分享城市化进程中进行的因素◈★◈，休息一分钟时间◈★◈，休息回来之后将继续我们的论坛◈★◈，精彩将继续◈★◈。

　　各位来宾我们论坛继续开始◈★◈，其实现场我们今天演讲嘉宾演讲非常精彩◈★◈，也在刺激着我们去努力思索着中国商业地产未来◈★◈，中国城镇化中商业地产的发展空间◈★◈，在座各位来宾已经开到我们问题◈★◈，在论坛最后部分可以举手示意大家可以回答◈★◈。下面我们请到的是金隅地产金城府项目总监王建◈★◈，她演讲题目北京城市副中心的综合体机遇◈★◈。

　　王建◈★◈：大家好◈★◈，大家可能都了解在2012年北京市委定通州为城市副中心◈★◈，通州也成为北京经济体重要区域◈★◈，通州区域国际化进程也在一步步推进◈★◈，尤其通是州新城规划和推进通州支持◈★◈，使得中国高端服务产业相继到通州◈★◈，相关产业对高端服务业需求放量◈★◈。

　　在此情形下◈★◈，未来区域内将迎来中高端高峰◈★◈。目前◈★◈，通州区政府也在大力推进新城核心区城市综合体建设◈★◈，综合体◈★◈，可以说是城市功能的最全面产品◈★◈，其本身也因为同时具备商业办公和居住等多项功能◈★◈，一直以来被称为城市中心◈★◈、创作中心◈★◈。从这句话我们可以看出来综合体项目对地段选择很有要求哔哩哔哩隐藏的肉片人肉片◈★◈，目前通州核心地段首先要属八通线沿线◈★◈，尤其是九棵树◈★◈、梨园◈★◈、果园地段◈★◈，这些地段商业已经成熟◈★◈，在未来新城通州区域组成阶段◈★◈，其作用将不可估量◈★◈。

　　区域内高端地铁综合体项目◈★◈，总体占地面积近五万平方米◈★◈，总建筑面积约22万平方米◈★◈，产品类型涵盖高端百货◈★◈、影院兴发娱乐APP◈★◈、时尚商界◈★◈、5A级写字楼和住宅◈★◈。西侧近邻是家乐福◈★◈、南侧通州现在有九家银行入住◈★◈，周边交通很发达◈★◈，同时拥有像八通线◈★◈、九棵树站这样的轨道交通◈★◈。整体区域交通动线以及经济指标人流量相当优越◈★◈，学校◈★◈、医院非常成熟◈★◈，综合体高端部分有优质生活环境◈★◈。

　　城市高端住宅也是对稀缺资源占有◈★◈，金城府由四栋高层建筑构成四面维和高端商业区◈★◈，只有业主刷卡以后才可以出行◈★◈，目前金城府四栋建筑已经是实景了◈★◈。可以说与5A写字楼共同定义通州区新地标◈★◈。现在金城府户数只有300个◈★◈，精户非常稀有◈★◈，少数人才可以享有高端住宅◈★◈，而且就是我们是保障安静舒适一个居住环境◈★◈。其住宅产品规划专门为业主生活◈★◈，比如说社区整体全部采用双大堂设计◈★◈，层高达到3.15米层高◈★◈，精装修打造◈★◈，希望我们住宅作为综合体组成部分◈★◈，共同为未来业主打造非常舒适综合体的一个高端住宅项目兴发娱乐APP◈★◈。通州其实作为一个潜力巨大区域◈★◈，有综合体成长沃土◈★◈，综合体在强大◈★◈，同为城市副中心发展增添力量◈★◈，最后欢迎各位朋友有机会能够来通州◈★◈，来参观金城府◈★◈，谢谢大家◈★◈。

　　主持人◈★◈：好的◈★◈，感谢王建小姐精彩演讲◈★◈，通州就像北京卫星新城一样◈★◈，而随着卫星城市和城市副中心的发展◈★◈，商业地产和城市综合体◈★◈、消费体◈★◈、写字楼◈★◈，如何进行有效投资◈★◈，如何做好投资组合◈★◈，能够寻找到最大收益也是我们思考关键点◈★◈，下面我们有请的是北京瑞安君汇商业管理顾问有限公司总经理韩霜◈★◈，她为我们带来是商业地产发展空间及商业地产投资策略◈★◈，有请韩霜◈★◈。

　　韩霜◈★◈：大家好◈★◈，我是来自北京瑞安君汇总经理韩霜◈★◈，来这之前把主题进行调整◈★◈。所以我今天也很高兴借着商业地产论坛机会◈★◈，和大家分享是我们在公园商业项目运作方面一点经验◈★◈，以及运营实际操作一些思路◈★◈。

　　这里重点强调一下我们所说公园商业并不是叫公园式商业◈★◈，公园是目前众多商业地产开发商所追求的方向◈★◈，大家力求商业经济环境下注入更多景观要素◈★◈，在购物同时享受一分情趣◈★◈，今天讲并非公园式商业◈★◈，而是地道公园商业◈★◈。公园商业特点在已有情况的基础上更深入挖掘公园周边或内部一些可开发价值◈★◈，从而充分满足人们在休憩◈★◈、游玩的同时对购物的一种需求◈★◈。

　　商业地产现在大家讨论也都比较火热◈★◈，商业地产在经历了个体商业街◈★◈，大型仓促◈★◈、超市还有现在比较流行的购物中心四个发展时期之后◈★◈，可以说公园商业已经成为一种更具生命力生态营运的写生◈★◈。公园商业咋额吸收购物中心餐饮娱乐业态的基础上◈★◈，让消费者既能够体验到在公园里购物的轻松和闲适◈★◈，又可以享受到每个品牌簇拥的购物快感◈★◈。公园商业相对于其他商业模式还具体有哪些优势？我们一起来看一下◈★◈。

　　首先来讲公园商业有开放式优美环境◈★◈，公园商业街不仅提供购物方式◈★◈，具有传统商业所无法比拟的优美景观视野和消费体验◈★◈，第二方面是多元产业链优势整合◈★◈，公园商业街由房地产◈★◈、主题商业街结合起来◈★◈。再一个方面◈★◈，公园商业有灵活操作空间◈★◈，公园商业街开发有别于传统房地产开发模式◈★◈，具有广泛地产特征◈★◈，取得开发过程以及收益等取得各个方面具有很灵活操作空间◈★◈。

　　这里通过两个实际案例感受一下什么是公园商业◈★◈。首先◈★◈，就是我们比较熟悉的在朝阳公园北边的蓝色港湾◈★◈，蓝色港湾是两到三层地中海式风格建筑环绕而成◈★◈，融合娱乐◈★◈、休闲◈★◈、购物餐饮等业态◈★◈，丰富业态精美建筑风格◈★◈，开放消费环境为一体◈★◈，充分利用公园景观优势设置室外广场过度空间◈★◈，将自身发挥极致◈★◈。

　　第二个案例分享一下北京后海◈★◈，是一个代表北京文化地方◈★◈。除了自然人文景观之外◈★◈，后海更著名的是酒吧街上的上百家各具特色的酒吧◈★◈，吸引无数消费者◈★◈。这条街上有希望小吃◈★◈、民俗各种业态◈★◈，每天后海商业圈当中客流量可以达到十万余次◈★◈。

　　那么商业模式通过以上几个案例可以总结以下◈★◈，商业模式的成功与消费环境◈★◈、消费者的习惯是密不可分的◈★◈，所以我们在探讨商业模式的时候◈★◈，非常重要的考量因素就是环境与消费习惯◈★◈。北京是首都也是世界历史文化名城和文明古都之一◈★◈，拥有非常浓厚的文化底蕴◈★◈，这些不言而喻◈★◈，但是近来随着经济快速发展◈★◈，北京也面临着环境问题◈★◈。

　　我们看接下来一组图片◈★◈，故宫◈★◈、天安门需要用线圈出来轮廓◈★◈，我们这些在北京奔波的市民◈★◈，每天工作压力特别大◈★◈，竞争很激烈◈★◈，同时又包裹在污浊空气和这种噪声下◈★◈，整个人每天头晕目眩◈★◈，这样的状态非常地不适合居住◈★◈。

　　通过一些市场调研可以看得出来◈★◈，目前北京居民对于公园◈★◈，对于亲近自然一种渴望度是非常高的◈★◈。那么据统计◈★◈，如果现在有48%的人表示◈★◈，未来一年之中至少去一次公园◈★◈，可以说从明年北京市民在公园游览次数或者公园到达比例可以达到98%之高◈★◈，通过这个可以讲◈★◈，公园周边商机非常有潜力挖掘◈★◈，公园商业模式具备非常大发展空间◈★◈。

　　回过头来再看一看目前我们公园周边商业发展现状是怎么样◈★◈，也是通过一组图片来感受一下◈★◈。这张离公园很近◈★◈，但街边小吃存在很多安全隐患◈★◈。这个商业基本上比较充实◈★◈、比较满◈★◈，但是业态组合非常不合理◈★◈。那还有一些比较高端社区◈★◈，也是在公园附近社区商业◈★◈，虽然入住率比较高◈★◈，主要以银行和经济公司为主◈★◈，二手房店为主◈★◈，业态结构也不是很合理◈★◈。接下来就结合我们正在运作◈★◈、正在进行当中的一个商业项目◈★◈，公园商业项目给大家做一个以点带面的介绍◈★◈。

　　这个项目位于北京核心区域北三环◈★◈，这个项目名称叫胜古故御苑商业◈★◈。在北三环安贞桥区域◈★◈，还有很多新型写字楼群◈★◈，周边的常住人口基办公人口约为30万左右◈★◈，胜古故御苑自身商业体量一万平米◈★◈，项目既依托公园优势◈★◈，又有非常充裕中高端消费群体◈★◈，可以说是完全具备成为公园商业一些素质◈★◈。

　　这里简单说一下元大都公园◈★◈，是历史保护◈★◈、市民休息◈★◈、防灾避难为一体的非常丰富的公园◈★◈。2003年◈★◈，元大都公园创世界之最◈★◈，那么这么优美的公园环境周边商业配套是一个什么样状态？下面是实际照片◈★◈，大家可以感受一下◈★◈，这是公园正门外边胡同里边的商业状态◈★◈，公园周边环绕众多大型社区◈★◈，去公园游览的人群非常多◈★◈，居住人口非常拥挤◈★◈，消费能力非常强◈★◈，但是周边的商业氛围业态却很混杂◈★◈，没有形成规模◈★◈，没有统一规划◈★◈，虽然说是基本满足◈★◈，具备社区日常配套◈★◈，买菜◈★◈、水果基本都有◈★◈，但是经营环境业态组合根本没有办法消费者日益增长消费体制需求◈★◈，特别对大量公园游览民众来讲商业就是一个空白◈★◈。

　　所以我们在做这个项目的时候◈★◈，经过对自身环境优势◈★◈，还有对消费者需求的充分分析◈★◈，并且借鉴了国内外众多成熟的公园商业项目运作模式以后◈★◈，将我们这个胜古故御苑商业定义为传统艺术与现代时尚创意相结合的公园特色商街◈★◈。在进行合理定位之后◈★◈，我们进行了定向品牌招商洽谈◈★◈，目前入主商业品牌店和模式来看已经有模型◈★◈，我的演讲结束了◈★◈。

　　主持人◈★◈：好的◈★◈，感谢韩霜女士带来非常有意思演讲◈★◈，的确今天面临雾霾天气大家如何亲近自然◈★◈，公园这种商业发展◈★◈，给我们提供非常好既可以购物可以接近自然◈★◈，这种方式更适合经济发展中一线城市二线城市发展经济需求◈★◈，银河证券首席策略师孟京◈★◈，演讲题目◈★◈：热线的新宠◈★◈、弯道超车的胜负手◈★◈、商业地产的机遇与挑战◈★◈，掌声有请孟京◈★◈。

　　孟京◈★◈：首先感谢组织者给我一个机会跟大家交流一下关于对商业地产的看法◈★◈。本身我是做证券的◈★◈，今天能有机会探讨一下商业地产我觉得蛮有意思◈★◈。其实我今天题目应该讲从投资角度来看商业地产机遇与挑战◈★◈，我对商业地产的了解应该讲还是缘于2011年◈★◈，那时候在石景山万达广场做一个银河营业部◈★◈，从万达广场签租金四百多万块钱◈★◈，租金涨七块钱◈★◈，万达在商业地产里面是龙头企业◈★◈，在过去一两年整个商业地产进入到爆发期◈★◈，那么我觉得还是在商论商◈★◈，今天讲主要是三块◈★◈。

　　第一块我认为前途很光明◈★◈，商业地产投资功能将在未来会有大幅度凸现◈★◈；第二商业地产会获得很大支持◈★◈；第三主要是跟资本市场相关◈★◈，对资本市场给大家一些看法◈★◈。

　　第一个问题我认为前途很光明◈★◈，商业地产投资功能将在未来大幅度凸现◈★◈，这是因为从我个人角度上讲◈★◈，房地产在我的投资总额里所占比重非常大◈★◈。在去年年底◈★◈，特别是今年一季度这个试点上◈★◈，我个人感觉住宅地产投资功能已经越来越进入瓶颈状态◈★◈，所谓瓶颈状态指什么意思兴发娱乐APP◈★◈，不是认为北京房价没有上涨空间◈★◈，恰恰相反我认为北京作为国家首都和核心经济区◈★◈，不管是住宅地产还是商业地产◈★◈，价格上涨空间应该讲还是非常大的◈★◈，但是我想我们在座的各位包括我在内◈★◈，在过去十年二十年内更加熟悉是住宅地产◈★◈。但是从今年开始◈★◈，出台国五条后◈★◈，我认为这次不是一蹴而就调控一下结束◈★◈，反而是开始◈★◈。住宅地产已经上升到政权稳固的高度◈★◈，不会减弱而会得到加强◈★◈，这个加强是什么概念？我相信管理层这一次是有决心◈★◈，彻底打掉住宅地产投资功能◈★◈。因为我们知道房地产有两大功能◈★◈，一种是所谓的实用功能◈★◈，另外一种是投资功能◈★◈。在过去二十年◈★◈，住宅地产不只是是扮演安居乐业的功能◈★◈，也扮演一个投资功能◈★◈，北京房价过去十年平均涨幅我认为在六倍以上◈★◈，未来虽然我认为住宅地产房价会上涨◈★◈，买了必定会挣钱◈★◈。为什么这么讲？从这次国五条看◈★◈，差价交20%税五年之内◈★◈，情况如果说继续◈★◈，管理层难以容忍住宅地产价格上涨◈★◈，那么有可能你差价部分收40%◈★◈、50%◈★◈、85%税收都有可能◈★◈，从道德角度上讲◈★◈，还会引起社会上大多数人支持和共鸣◈★◈。因此来说今天在这儿讲是投资角度◈★◈，所以说在像过去十年二十年那样◈★◈，把住宅地产作为投资我认为不是非常好的◈★◈。

　　第二无论政策风险还是投资潜力◈★◈，还是社会责任◈★◈，住宅地产吸引力都在减退◈★◈。那么大家知道所谓高净值客户◈★◈，一般指拥有可支配资产在人民币一千块钱以上◈★◈，那么对于高净值投资者而言投资方向房地产是不二选择◈★◈，今年2013年开始不管政策风险还是社会责任◈★◈，那么本身来说当一个人自己已经完成安居乐业◈★◈，但是你还在玩命去跟没有房子住的人抢房子◈★◈，其实内心担负道德缺失◈★◈，不管政策风险◈★◈、投资潜力还是社会责任◈★◈，我认为越来越多高净值人士◈★◈、高净值投资者对于住宅地产这种吸引力都在减退◈★◈。我个人虽然不是高净值投资者◈★◈，但是从今年开始我基本已经不再考虑住宅地产问题◈★◈，而是关注商业地产◈★◈。

　　中国还有一个什么样倾向？中国人论投资喜欢投资房地产◈★◈，这种投资惯性不会改变◈★◈，我逻辑其实非常简单◈★◈。房地产对于绝大多数中国人而言依然有很强投资的吸引力◈★◈，但是住宅地产它的投资吸引力在减退◈★◈，因此来说商业地产投资吸引力得到非常明显加强◈★◈。关于这一点给大家举一个例子◈★◈，看到很多媒体所谓经济学家都在讲◈★◈，说中国目前租售比◈★◈，投资房地产没有意义◈★◈。比如说你花几百万买一套房子◈★◈，租出去回报率2%◈★◈、3%◈★◈，我个人认为这种利用值不恰当有问题◈★◈。为什么这么讲？举一个简单例子◈★◈，我一个同事在去年年底在北京劲松买一套价值150万小房子面积不大◈★◈，现在租出去◈★◈，一个月租金是三千六百块钱◈★◈，我算一下相当于一年收入房租4.4万元人民币◈★◈，租金回报率并不高◈★◈。在2.93%◈★◈，2.93%左右怎么不高◈★◈，现在最高可以达到3.3%◈★◈，租金回报率还没有达到一年存款◈★◈，但是问题在哪？问题在于我们要跟两个数据去比◈★◈，那么哪两个数据比◈★◈，第一跟股票市场◈★◈，股票市场2012年沪升指数股息率只有2.2%◈★◈，因为我个人认为送股票资本金转成股本没有什么意义◈★◈。所以说现金存红是在股市里取得回报线%多◈★◈，也就是说么你买房子租金回报率依然是超过股票股息率的◈★◈。那么另外应该知道一点在哪？问题房子和股票不一样◈★◈，因为我们在拿到2.93%租金回报率时候◈★◈，就拿我这个同事来说去年买150万房子◈★◈，现在加在一起到160万以上◈★◈，也就是说房子本身还是有一个增值的◈★◈，因此为什么那么多喜欢投资房子◈★◈，虽然我是证券人士◈★◈，我依然认为未来三到五年房地产市场◈★◈，房子安全投资回报率依然超过中国证券市场◈★◈，超过中国A股市场◈★◈，虽然我也希望炒房子者不再炒房子◈★◈，把钱回到股市◈★◈。但是本着对投资者负责任角度来讲◈★◈，未来三到五年◈★◈，投资房子比投资股票好得多◈★◈。

　　最简单的道理◈★◈，北京买房子过去十年没有人会赔钱◈★◈，过去十年拿着股票好像一半以上是赔钱不赚钱◈★◈，我认为在未来三到五年这种情况可能很难改变◈★◈，我用我这个同事举这个例子说明一个问题◈★◈，什么问题不能通过租金回报率◈★◈，房子有很多投资品种所没有功能◈★◈，比如说可以投资黄金◈★◈，可以投资白玉◈★◈，投资翡翠◈★◈，我也对那些东西喜欢◈★◈，在投资◈★◈，那些东西没有居住环境◈★◈，没有带来真正实际使用效率◈★◈，房子是不一样的◈★◈。所以房子本身来说不光是有很高投资这样一个意义◈★◈，而且还有最高使用价值◈★◈，因此来说我认为你拿着房子和拿着黄金和拿着股票相比◈★◈，我个人感觉似乎还是拿房子更好一些◈★◈。

　　那么我想刚才逻辑讲得很清楚◈★◈，未来三到五年◈★◈，房子依然超过资本市场◈★◈，不会带来很好回报◈★◈。第二个逻辑◈★◈，投资房子的有两种方式◈★◈，一是住宅地产◈★◈，二是商业地产◈★◈，那么住宅地产已经面临政策风险◈★◈，政策风险随着政策推移◈★◈，我个人感觉君子不立于危墙之下◈★◈，商业地产投资回报率我认为在未来会有提升◈★◈。

　　第三◈★◈，未来住房模式◈★◈，未来商业地产模式是什么？以前在过去十年二十年◈★◈，商业地产只是住宅地产的一个小弟弟◈★◈，也就是说过去十年是住宅地产家的故事◈★◈，也就说先开发一个住宅地产再配套商业地产◈★◈，在未来我认为更有可能商业地产家的模式◈★◈，也就是说先开发一个商业地产◈★◈，然后再去配套住宅地产◈★◈，这是我认为鸡和蛋◈★◈、蛋和鸡之间的变化◈★◈，这说明一个结论◈★◈，未来商业地产功能性◈★◈、文化性都会得到很大提升◈★◈。就我个人而言◈★◈，依然有闲钱投资房地产◈★◈，愿意在北京去找那些比较好的商业地产进行投资◈★◈，那么当然对于我们个人来说◈★◈，商业地产投资逻辑跟住宅地产是没有什么差别的◈★◈，地段依然是最为重要的◈★◈。第一是地段◈★◈，第二是地段◈★◈，第三还是地段◈★◈，我认为这个逻辑是不能改变的◈★◈。

　　我觉得很多人都在讲◈★◈，商业地产最不好地方在哪？不是高薪地区◈★◈，目前非高薪区在中国既是坏事也是好事◈★◈，为什么这么讲？就是因为非高区◈★◈，要面临着更多的政策风险◈★◈，我们很多人都做过◈★◈，大家知道◈★◈，政策风险是我们面临最主要的风险之一◈★◈。商业地产将获得更大的支持◈★◈，我们也知道房地产行业和资本行业不能分离◈★◈，所谓资本家地产是双驱动◈★◈，也是过去十年二十年最大财富来源哔哩哔哩隐藏的肉片人肉片◈★◈。关于这块儿讲几个问题◈★◈。第一个问题现在商业地产跟住宅地产相比最大问题是什么？它的资金的获得能力相对比较差◈★◈，对我们资本市场而言◈★◈，更加青睐于住宅地产不喜欢商业地产◈★◈。我认为未来将会有很大改变◈★◈，与国际价相比还是比较便宜这是第一个结论◈★◈。第二个结论我国正在改变这种融资方式◈★◈，未来五到十年快速提高融资比例◈★◈，降低间接融资◈★◈。说得简单一点◈★◈，现在银行信贷这样融资所赚的比重达到8%◈★◈、9%以上◈★◈，比重太高◈★◈，在过去一年两年三年银行业绩非常好◈★◈，上市银行企业占到整个资本市场净利润百分之四五十以上◈★◈，由于集中全社会钱然后再去带给企业比如说地方政府◈★◈，所以说一旦企业跟地方政府如果出现问题◈★◈，将会变成一个幸存风险◈★◈，直接融资是不一样◈★◈，什么叫直接融资？比如股票融资◈★◈、企业发债券融资等等◈★◈，直接融资是点对点融资◈★◈，投资者和融资者资金方是直接点对点◈★◈。

　　如果融资所出问题受损是什么？是直接投资人不会变成系统风险◈★◈，因此未来五到十年◈★◈，我相信国家会大比例提高直接融资比重◈★◈，而降低间接融资比重◈★◈，我认为对商业地产是好事情◈★◈。在直接融资比重过程之中◈★◈，融资者资金提供方更加看中是什么？更加看中是项目回报率◈★◈，更加看中是什么呢？是整个项目未来这种安全度◈★◈。那么因此来说◈★◈，可以绕过很多监管◈★◈，这是主要问题◈★◈，因为我们知道间接融资对目前房地产而言◈★◈，最大问题是受到国家的政策性调控◈★◈，比如说国家现在说我现在房价不热◈★◈，各个银行你有一个所谓的信贷窗口指导◈★◈，不能再给房地产行业进行贷款◈★◈，或者说贷款比重必须压缩多少多少◈★◈，这个在银行融资很容易做到◈★◈。在直接融资过程之中◈★◈，随着金融创新不断◈★◈，银行等等◈★◈，实际上来说是很难受到政策全方位调控◈★◈，因此来说对于商业地产来说◈★◈，直接融资比重提高是一个非常明显的利好◈★◈，因为将会更小的受到国家的政策的调控◈★◈，国家政策一种限制◈★◈。

　　那么就是说资本融资方式◈★◈，我认为就资本市场而言◈★◈，有三个可以借鉴的◈★◈。第一个近期的万科股市◈★◈，万科虽然来说资本市场获得资金红利很强◈★◈，但是我们可以看到今年以来做B股H股◈★◈，原因在哪？国内资本市场很长时间拒绝房地产行业这种所谓融资功能◈★◈，所以万科通过B股转H股方式◈★◈，重新打开关上一闪门打开一闪门◈★◈，香港市场对金融和地产非常环境◈★◈，有能力的房地产商关注H股上市◈★◈，国家在去年已经降低H股门槛◈★◈，H股是很好的股市◈★◈。

　　发行债券模式◈★◈，从这个成本角度讲大陆比香港低◈★◈，因为从平级角度讲◈★◈，由于平级水平不一样◈★◈，所以导致定律是不一样的◈★◈，那么从发片角度讲◈★◈，我认为马上迎来一个所谓垃圾债◈★◈，信用债发债的高峰◈★◈，从这个角度来讲房地产企业慢慢把握这个机会◈★◈，通过在国内◈★◈，通过发展资金◈★◈，我觉得第三从投资角度讲◈★◈，我认为商业地产未来遇到一个良性循环◈★◈，什么叫做良性循环？就是在住宅地产和股票市场中曾经出现叫自我引证现象◈★◈，什么叫自我引证◈★◈，这个题目大家听过热钱的新宠◈★◈，所谓自我引证价格上涨涌入◈★◈，价格确实基于上涨◈★◈，资金推动就是自我引证过程◈★◈，说明白一点◈★◈，中国A股从一千点涨到六千点就是自我引证过程◈★◈，钱能升钱过程价格不断涌入◈★◈，价格推高◈★◈，早期认为我前期对会寄来更多钱◈★◈，一直进到什么时候游戏进行不下去◈★◈，这个钱该进来全进来◈★◈，已经推动不了资产价格上涨时候彻底崩溃◈★◈。

　　住宅地产过去五年二十年也是自我引证过程◈★◈，北京房地产也是很明显◈★◈，三万块钱觉得很贵◈★◈，现在涨到三万二觉得是对的◈★◈，那么商业地产这种自我引证还没有真正开始◈★◈，那么我认为未来商业地产随着住宅地产的投资功能降低◈★◈，它也有在未来五到十年也有可能会进入到自我引证良性循环过程当中◈★◈。因此来说我认为商业地产在未来可能会有一次就是从价格到方方面面会有一个很好的黄金期◈★◈。然后我觉得最后一块◈★◈，所以说我相信还是愿意借着这个场合知道一下2013年我的认识◈★◈，我的认识非常简单◈★◈，首先就是可能不是让大家很开心◈★◈，我对资本市场2013年并不是很看好◈★◈，我记得银河证券首席经济学家讲一个叫L型◈★◈，我认为中国股市在2007年以后特别是2009年以后◈★◈，可能会进入到一个长期L型◈★◈，就是说一个长期的反复过程◈★◈，虽然很多认为今年能够到三千◈★◈、三千五◈★◈、四千◈★◈，那是不太可能◈★◈，天方夜谭◈★◈。我个人认为中国目前资本市场一方面在股权分制改革以后在不断扩大◈★◈，第二个估值水平在不断升长中国增长速度不断下降◈★◈。对中国股市举最简单例子◈★◈，如果要是1990年到2007年中国股市是一支小盘成长股的话◈★◈，可以用中小版创业版估值◈★◈，那么在2007年以后中国整个股市已经变成一支大盘蓝筹股◈★◈，你不能再用小盘股逻辑◈★◈，小盘股方式看待中国A股市场◈★◈，因此从这个角度讲中国A股市场长期进入到L型兴发娱乐APP◈★◈，也就说是一个长期过程◈★◈。最起码我认为在今年有一个特别明显向上可能性并不是非常大◈★◈，我认为这种是两千点到两千六百点之间◈★◈，最后一个问题我个人认为作为我们在座投资者而言◈★◈，就我个人目前对于资本市场首选来说◈★◈，我认为B股依然是首选◈★◈，那么在过去三到五年远远好于A股◈★◈，未来一到两年依然远远好于A股◈★◈，两个理由第一个人民币正在快速国际化◈★◈，资本项目可自由兑换◈★◈，我认为就是未来几年间的事◈★◈。

　　就拿上海B股来说◈★◈，至少有百分之三四十B股◈★◈，跟A股相比依然低50%以上◈★◈，那么什么意思？就说A股价格是20块钱◈★◈，B股价格是只有十块钱◈★◈，那么我认为这样一个红利不拿是没有道理的◈★◈，未来B股方向不是A股靠B股◈★◈，而是B股靠A股◈★◈，在座各位有很多美元和港币在银行很低还要面临人民币升值风险◈★◈，投资B股依然是很好选择◈★◈，另我觉得关注一些折价资产◈★◈，目前折价在20%以上的品种◈★◈，依然会有很好的回报◈★◈，今天要讲主要就是这些谢谢大家◈★◈。

　　主持人◈★◈：感谢孟京先生为我们分析2013年资本市场◈★◈，我们看到2013年如孟先生所说是L型过程兴发娱乐APP◈★◈，探讨如何让自己资产保值升值◈★◈，无疑房地产是不错选择◈★◈，其实北京写字楼6%到8%区间◈★◈，在这之下在思考中国商业地产如果进入自我引证过程◈★◈，我们是不是也可以把自己资产适当进行配置◈★◈，下面有请金隅地产北京营销总监王杰◈★◈，掌声有请王杰先生◈★◈。

　　王杰◈★◈：谢谢各位◈★◈，今天很高兴能在2013春季房展会论坛上跟大家一块儿分享一下我们金隅地产今年在南城很重要一个商业地产综合体项目◈★◈。今天下午跟大家一块分享名字叫金隅大城北京方向◈★◈，会从以下四个方面跟大家分享◈★◈。首先来看一下目前政策情况◈★◈，说一下目前南城情况◈★◈，大家知道在2015年时候北京市政府总共投资290亿发展南城◈★◈，相应我们这个项目所处位置◈★◈，也是处在整个南城丰台区总部基地这个位置◈★◈，大家可以看到未来三年间政府对于整个南城蓝图的绘图◈★◈，那么整个南城可能我们大家都知道会涵盖三个区域◈★◈。一个是丰台区◈★◈、房山区还有就是大兴区◈★◈，作为丰台区而言我们目前南城三个区距离市区最近一个行政区◈★◈，同时在丰台区整体会规划及大核心商务区◈★◈。

　　北京市南城整体发展状况◈★◈，整体规划一轴一代四区◈★◈，所谓一轴就是以前门天桥历史文化风貌聚集区和大红门服装商业区形成整个南城中轴◈★◈，那么一代永定河◈★◈，构建整个西部一条绿色走廊◈★◈，三四环都是产业发展代◈★◈，四区会形成丽泽金融商务区◈★◈、丰台科技园区最核心部分就是目前总部基地这个区域◈★◈，那么其次大红门时尚创业产业基地区◈★◈，这是一个生态休闲运营区◈★◈，这是整个我们总部基地整体发展动向大家可以看到◈★◈。

　　总部基地整体规划从2000年开始规划◈★◈，2001年正式动工建设◈★◈，目前为止形成东西两大区◈★◈，西区入住比较早◈★◈，东区有总部基地国际区◈★◈，总部基地民营区和总部基地收获区◈★◈。截止到目前◈★◈，总部基地作为丰台区作为重要商圈之一◈★◈，如今建成整体规模八个高薪领域◈★◈。相信整个总部经济商圈通过未来整体东扩和社区发展◈★◈，形成CBD商务区中关村商业区媲美核心商业区◈★◈。第二部分是整个我们项目所处整体位置◈★◈，我们都知道随着整个房地产市场开发建设速度加快◈★◈，城市中心区土地开发资源日益减少◈★◈，从整个2010年之后◈★◈，北京市也会有相应政策◈★◈，比如说三环住宅用地◈★◈，再比如说四环之内的不再开发相应的保障房住宅用地◈★◈，所以说整个四环必将成为未来整个北京城市土地路稀缺的位置兴发娱乐APP◈★◈。可能未来四环沿线甚至五环内房子也会出现同样情况◈★◈，真是卖一套少一套◈★◈。

　　我们整个总部经济区立体的交通◈★◈，整个包含几大块◈★◈，第一就是我们轨道交通◈★◈，我们项目所处在地铁九号线◈★◈，同时轨道交通之外中间道路交通也是非常通达◈★◈，四环五环路离我们项目非常近◈★◈，这是目前整个的北京市一张立体轨道图◈★◈，整个目前北京市轨道交通超过440公里以上◈★◈，那么我们目前整个项目◈★◈，从这个位置通达9号线◈★◈，这个线可以建成像地铁一号线在军事博物馆◈★◈，三号线在国家图书馆等等实现换乘哔哩哔哩隐藏的肉片人肉片◈★◈，后续通过这些地铁换乘相信基本可以覆盖到整个目前北京市所有大型商圈◈★◈。

　　那么同时项目整个周边的话◈★◈，从配套这个环节来说非常完善◈★◈，用一句线公分黄金生活圈◈★◈，也就说基本涵盖衣食住行购休闲等六大民生◈★◈，离我们项目非常近的就是城南购物中心总的商业面积15万平米◈★◈，整体购物中心打造完毕之后◈★◈，应该是继西四环购物中心之后西南部出现最大的购物中心◈★◈，比较有些特点◈★◈。南城没有滑冰场◈★◈，包括大型影院都会相近进入◈★◈。从整个教育和医疗来看也是非常齐备◈★◈，比如说像一些实验二小分校还有八中分校◈★◈，我们关注学区◈★◈。医疗离我们非常近◈★◈，两公里左右是天坛医院新址◈★◈。那么整体自然环境也是非常好◈★◈，我们都知道总部基地位置挨着世界公园非常近◈★◈，是我们最早聚集世界各国风土人情◈★◈，或者说一些知名建筑的大型公园◈★◈，整个周边绿地环境和自然环境还是非常好的◈★◈，整体人文环境非常不错◈★◈。我刚才提到2000年总部基地开始建设到目前为止集合多家高科技产业◈★◈，包括总部大型外企◈★◈，整体人文环境得到进一步提升和改善◈★◈。从整个项目周边来看◈★◈，包括像珠海北京南城最早北京国际花园都是一些大的别墅区◈★◈，离我们项目位置非常近◈★◈，整个区域必将成为未来核心商务区◈★◈。

　　第三部分就是我们整个金隅大城总部基地位置◈★◈，启动一个大型综合体项目◈★◈。从整个项目规划来看的话◈★◈，可以说实现同地铁集团◈★◈，公交集团市政集团三大集团形成这么一个三位一体零换乘概念什么意思？大家都知道在CBD区域华贸中心◈★◈，华贸中心基本实现了地铁包括商场写字楼实现整体贯通◈★◈，我们整个项目在地下位置会实现全面贯通◈★◈，也就说从地铁站无需上到地面就可以直接进入整个写字楼部分和商场部分◈★◈，现在大家讲究绿色环保出行方式◈★◈，这个在项目南侧会有一个大型停车场◈★◈。

　　最后说一下金隅大城地产◈★◈，是一家大型国企◈★◈，公司成立于2000年◈★◈，这是我们以往一些经典案例目前在售的◈★◈，还有以往一些项目◈★◈，这是整个金隅大城在目前国内发展分布◈★◈。最后用一句话来结束我今天的讲演◈★◈，以品质演绎梦想人居◈★◈，用智慧缔造灿烂明天谢谢各位◈★◈。

　　主持人◈★◈：感谢王杰精彩演讲◈★◈，让我们看到生活品质在商业综合体制下达到一种高度◈★◈，下面让我们有请是地产招商总监罗崔◈★◈，他为我们带来演讲题目◈★◈：城市综合体的未来发展空间◈★◈，有请罗崔◈★◈，这也是我们今天最后一位演讲嘉宾◈★◈。

　　崔◈★◈：谢谢主持人◈★◈，今天主要讲关于望京这边写字楼发展趋势◈★◈，现在时下最流行话题◈★◈，我们都知道美国量化宽松货币政策◈★◈，通货膨胀在所难免◈★◈，目前黄金股市持续低迷◈★◈，住宅调控越来越严◈★◈，存款利率跑不过CPI◈★◈，所以说投资渠道很有限◈★◈，如何让资产保值增值是我们大家不得不深思的问题◈★◈，各种投资渠道受挫◈★◈，据调查数据显示2012年北京甲级写字楼同比上涨13.8%◈★◈，控制率降到历史最低水平◈★◈，不到5%◈★◈。由于工艺有限◈★◈，租金水平也是持续上涨而且是供不应求◈★◈，商业地产很自然成为大家投资者首选◈★◈。在这样的背景下◈★◈，我们地产在北京大望京CBD区域打造优质地产◈★◈，开发200多个轮盘◈★◈，全国销售额突破千亿◈★◈，其中在广州◈★◈、上海◈★◈、天津◈★◈、武汉等中心城市建商业地产项目总建筑面积超过200平方米◈★◈。如今我们将地产引进北京大望京CBD2009年规划与国门科技窗户新区◈★◈，第二CBD◈★◈。除了打造5A级之外◈★◈，拥有低碳人均环境◈★◈，国际商务区典范◈★◈，这里得到多个品牌开发商看好◈★◈，除了保利之外还有地产等都已经进入这个区域◈★◈，这个区域成为北京最热版块◈★◈，发展潜力最大◈★◈，大家知道整个目前北京甲级写字楼高涨◈★◈，整体市场实现供不应求局面◈★◈，这种情况下大望京这种趋势就显得更加明显◈★◈。

　　作为大望京CBD领创者◈★◈，我们专著精心雕琢打造超甲级写字楼◈★◈，选址都是中心城市中心地区◈★◈，目前广州◈★◈、成都◈★◈、长沙核心厂家都有我们打造的保利国际广场◈★◈，北京保利广场以折纸造型打造钻石般形象◈★◈，定位国门新定标◈★◈，最高达到161平◈★◈。首先就是钻石造型◈★◈，项目由美国知名公司SOS设计◈★◈，采取北京少有玻璃木墙◈★◈，外形是独具特色的折纸灯笼造型◈★◈，利用钻石切割造型24小时全角度照明系统◈★◈，由于是从首都国际机场入京看到的第一座有标志性超甲级写字楼◈★◈，所以我们写字楼是实至名归的国门新地标◈★◈，同时24小时亮灯工程让我们写字楼光彩横溢◈★◈，我们写字楼有超高使用率◈★◈，采取混凝土独特结构◈★◈，全楼无柱◈★◈，使用率超过75%◈★◈，远高于市场普遍水平百分之五六十◈★◈。

　　第三内外双绿色办公◈★◈，也引领着中国绿色办公趋势◈★◈，称之为地标肯定不单单是建筑外型还有拥有领先世界技术标准◈★◈，保利采用国际标准◈★◈，绿色环保◈★◈，西侧是中观大望京CBD中央绿洲◈★◈，项目中间园林采用流动感设计◈★◈，三片绿色连为一体◈★◈，呼应合一◈★◈，同时在写字楼设置屋顶绿化总部空中花园设计◈★◈，不仅如此◈★◈，项目还采用低碳环保技术◈★◈，现在在通过申报LEE1认证成为中国少有办公区◈★◈，所以说保利国际广场在各个方面达到国际领先水平◈★◈，引领中国办公新趋势◈★◈，从我们2012年中国热销中央公园◈★◈，表明我们地产对大望京CBD信心◈★◈，希望抓紧进住这个区域◈★◈，搭上发展的大趋势谢谢◈★◈。

　　主持人◈★◈：好◈★◈，感谢罗崔先生给我们精彩演讲◈★◈，相信他所说中心城市中心地区双绿色办公写字楼相信投资价格很高◈★◈，再次感谢各位的朋友◈★◈，相信你们有所收获◈★◈，相信今天论坛会对中国商业地产发展有所贡献◈★◈，希望继续关注中国商业地产发展◈★◈，大家能够持续在这个领域里面来为中国商业地产进入一些深的思考◈★◈，能够真正让商业地产迎来春天◈★◈，感谢大家参与今天商业高峰地产论坛圆满结束◈★◈，感谢大家再见◈★◈！